3.1.2 Spese fiscalmente rilevanti in relazione a beni immobili

a)

Nuova edificazione e acquisto di immobili
In caso di nuova edificazione e di acquisto di immobili, la base di calcolo per la correzione dell’imposta precedente (consumo proprio o sgravio fiscale successivo) è costituita dalle spese d’investimento o dal prezzo d’acquisto (sempre al netto del valore del terreno).

In caso di immobili interamente o parzialmente fabbricati in proprio per l’utilizzazione dell’infrastruttura aziendale, può essere applicato un supplemento forfetario del 33 % sull’imposta precedente gravante i materiali utilizzati per l’esecuzione di tali lavori di costruzione. Nel calcolo di tale supplemento devono essere inserite le imposte precedenti su eventuali lavori di terzi, che non siano considerati come subappaltanti nell’edilizia.

Anche le imprese che eseguono prestazioni di servizi (segnatamente studi di architettura e ingegneria) possono determinare in modo approssimativo l’utilizzazione dell’infrastruttura aziendale, considerando come costo gravato d’imposta precedente il 15 % del valore delle prestazioni di servizi eseguite in proprio a prezzi come per terzi (IVA esclusa). Questo importo costituisce la base di calcolo per la correzione (all’aliquota normale).

È fatta salva la prova effettiva delle imposte precedenti sull’utilizzazione della propria infrastruttura aziendale.

[Illustrazione: nell’originale]

Altri esempi sulla deduzione dell’imposta precedente e sulle correzioni della deduzione dell’imposta precedente nell’ambito della costruzione di un immobile figurano nell’info IVA concernente il settore Amministrazione, locazione e vendita di immobili.

b)

Spese di miglioria in relazione a misure di risparmio energetico, di tutela dell’ambiente e/o di conservazione dei monumenti storici
Sono considerate spese di miglioria le spese con carattere d’investimento che comportano un miglioramento della costruzione e aumentano il valore dell’investimento. Non possono essere spese destinate al solo mantenimento della costruzione o delle relative possibilità d’utilizzazione.

Esempi di spese di miglioria:

• prima installazione di un impianto di climatizzazione;

• prima installazione di un impianto di sorveglianza;

• modifica del solaio: in precedenza ripostiglio, in seguito uffici; 

• prima installazione di un impianto di decalcificazione dell’acqua;

• primo montaggio di persiane o gelosie;

• installazione di ulteriori caloriferi;

• lavori di pavimentazione, compresi quelli alle fondamenta: solo creazione di nuovi posteggi;

• spese in relazione a misure di risparmio energetico, di tutela dell’ambiente e di conservazione dei monumenti storici, aventi carattere di miglioria, anche se interamente deducibili ai fini delle imposte dirette.

c)

Grandi ristrutturazioni
Ai fini dell’IVA, in caso di ristrutturazioni considerevoli occorre tenere presente che, fatta eccezione per i costi d’esercizio (materiali d’esercizio, attività di portineria e costi di amministrazione), tutte le spese di trasformazione (modifica/ampliamento) sono considerate spese di miglioria. In caso di ristrutturazioni considerevoli, le spese che nell’ambito dei normali lavori di manutenzione sono attribuibili ai costi di manutenzione sono considerate spese di miglioria.

Se le spese di ristrutturazione di una fase di costruzione superano complessivamente il 5 % del valore assicurativo dello stabile prima della ristrutturazione, la deduzione dell’imposta precedente deve essere corretta sui costi complessivi, indipendentemente dal fatto che si tratti di spese di miglioria o costi di manutenzione.

d)

Costi di manutenzione, materiali d’esercizio e altri costi senza carattere d’investimento
In caso di modifiche d’utilizzazione, simili costi non sono fiscalmente rilevanti e, perciò, non comportano alcuna correzione dell’imposta precedente (consumo proprio o sgravio fiscale successivo).

• Costi di manutenzione
   
  Sono considerati costi di manutenzione e quindi fiscalmente non rilevanti quelli che non originano un miglioramento della costruzione e che non aumentano durevolmente il valore dell’investimento. Tali costi hanno unicamente lo scopo di mantenere le condizioni attuali della costruzione e della sua utilizzazione.
   
  Sono fatte salve le spiegazioni alla precedente lettera c (ristrutturazioni considerevoli).
   
  Esempi di costi di manutenzione:

  • rinnovo della copertura del tetto;

  • rinnovo della facciata: lavori di pittura;

  • sostituzione del bruciatore a olio combustibile;

  • sostituzione dei pavimenti interni;

  • sostituzione degli impianti sanitari (senza miglioramento del comfort);

  • sostituzione di una canna fumaria esistente;

  • lavori di pavimentazione: solo riparazioni e sostituzioni di pari valore;

  • lavori di riparazione a infrastrutture esistenti.

• Materiali d’esercizio e altri costi senza carattere d’investimento
   
  Esempi di costi fiscalmente non rilevanti:
   

  • materiali d’esercizio come olio combustibile, gas, acqua e corrente elettrica;

  • attività di portineria;

  • costi di amministrazione.

Eccezione
Una correzione dell’imposta precedente per sgravio fiscale successivo delle scorte (materiali d’esercizio) è prevista se sono adempite le corrispondenti condizioni (p. es. scorta di olio combustibile all’inizio dell’assoggettamento o in caso d’opzione). Una correzione dell’imposta precedente per consumo proprio avviene se tali scorte si trovano ancora a disposizione del contribuente al termine dell’assoggettamento.

e)

Valore del terreno
Il valore del terreno non è fiscalmente rilevante in caso di modifiche d’utilizzazione e non comporta quindi alcuna correzione dell’imposta precedente (consumo proprio o sgravio fiscale successivo). Al valore del terreno non sono attribuibili spese ulteriori, se indicate separatamente in fattura.

[Illustrazione: nell’originale]

L’info IVA concernente il settore Edilizia contiene ulteriori informazioni concernenti il valore del terreno.