3.1.2 Dépenses ayant une incidence fiscale pour les biens immobiliers

a)

Construction et acquisition d’immeubles
En cas de construction ou d’acquisition d’immeubles, les frais d’investissement ou le prix d’achat (à chaque fois sans la valeur du sol) servent de base de calcul à la correction de la déduction de l’impôt préalable (prestation à soi-même ou dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable).

Concernant les immeubles complètement ou partiellement construits par l’assujetti lui-même, un supplément de 33 % (pour l’utilisation de la propre infrastructure) peut être calculé forfaitairement sur les montants d’impôt préalable grevant les matériaux utilisés pour réaliser cette partie-là des travaux de construction. Doivent être pris en compte dans le calcul de ce supplément, les montants d’impôt préalable sur d’éventuels travaux exécutés par des tiers qui ne sont pas considérés comme des sous-traitants du secteur de la construction.

Pour les prestataires de services (notamment les bureaux d’architectes ou d’ingénieurs), l’utilisation de la propre infrastructure d’entreprise peut également être déterminée approximativement, en ce sens que 15 % des propres prestations de services au prix comme pour un tiers indépendant (sans TVA) peuvent être pris en compte - pour la correction à effectuer au taux normal - en tant que dépense grevée d’impôt préalable.

La preuve effective des montants d’impôt préalable imputables à l’utilisation de la propre infrastructure d’entreprise demeure réservée.

[Illustration : dans l’original]

D’autres exemples concernant la déduction de l’impôt préalable et les corrections de la déduction de l’impôt préalable lors de la construction d’un immeuble figurent dans l’Info TVA concernant le secteur Administration, location et vente d’immeubles.

Dépenses augmentant la valeur en relation avec les mesures d’économie d’énergie, de protection de l’environnement et/ou en vue de la sauvegarde des monuments historiques
Constituent des dépenses augmentant la valeur, les frais à caractère d’investissement qui contribuent à l’amélioration et à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers. Ces dépenses ne doivent pas uniquement servir à l’entretien de l’immeuble et à ses possibilités d’utilisation.

Exemples de dépenses augmentant la valeur:

• première installation d’un système de climatisation;

• première installation d’un système de surveillance;

• réaménagement des combles: anciennement galetas, dorénavant bureaux;

• première installation d’un système anti-calcaire;

• première installation de stores et jalousies;

• installation de radiateurs supplémentaires;

• travaux de revêtement y compris fondations: nouvelles installations de places de parc uniquement;

• dépenses en relation avec des mesures d’économie d’énergie, de protection de l’environnement ainsi qu’en vue de la sauvegarde des monuments historiques, ayant un caractère de plus-value (augmentation de la valeur), même si elles sont entièrement déductibles des impôts directs.

c)

Rénovations importantes
Lors de rénovations importantes, toutes les dépenses de transformation seront traitées, sur le plan de la TVA, comme des dépenses augmentant la valeur à l’exception des coûts d’exploitation (frais de combustibles, frais de conciergerie et frais de gérance). Les coûts qui, lors de rénovations ordinaires, sont imputables à des dépenses de maintien de la valeur, relèvent, dans le cadre de rénovations importantes, de dépenses augmentant la valeur.

Si l’ensemble des coûts de rénovation de chaque étape de la construction dépassent 5 % de la valeur d’assurance du bâtiment avant la transformation, la déduction de l’impôt préalable sur ces coûts doit être entièrement corrigée, indépendamment du fait qu’il s’agisse de coûts liés à des dépenses augmentant la valeur du bâtiment ou à des dépenses maintenant cette valeur.

Dépenses maintenant la valeur, frais de combustibles et autres dépenses sans caractère de frais d’investissement
De telles dépenses n’ont pas d’incidence fiscale en cas de changement d’affectation. Partant, elles n’entraînent aucune correction de la déduction de l’impôt préalable (prestation à soi-même ou dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable).

• Dépenses maintenant la valeur
   
  Les dépenses maintenant la valeur et n’ayant donc aucune incidence sur le plan fiscal sont les dépenses qui ne contribuent pas à l’amélioration de la construction ou, à long terme, à l’augmentation de la valeur de l’immeuble. De telles dépenses couvrent uniquement l’entretien de la construction dans son état actuel et l’utilisation conforme à cet état.
   
  Les explications de la lettre c ci-dessus (rénovations importantes) restent réservées.
   
  Exemples de dépenses maintenant la valeur:
   
  

  • rénovation de la toiture: changement de la couverture du toit;

  • rénovation des façades: travaux de peinture;

  • remplacement du brûleur à mazout;

  • remplacement des revêtements de sol;

  • remplacement des installations sanitaires (sans amélioration du confort);

  • remplacement d’une cheminée existante;

  • travaux de revêtement: réparations et remplacements de même valeur uniquement;

  • travaux de réparation sur des installations existantes.

• Matériaux d’exploitation et autres dépenses sans caractère de frais d’investissement
   
  Exemples de dépenses sans incidence fiscale:
   

  • frais de combustibles tels que, par exemple, huile de chauffage, gaz, eau, électricité;

  • frais de conciergerie;

  • frais de gérance.

Exception
Une correction de la déduction de l’impôt préalable à titre de dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable sur le stock de combustibles est prévu lorsque les conditions y relatives sont remplies (par ex. au début de l’assujettissement ou de l’imposition par option). Une correction de la déduction de l’impôt préalable à titre de prestation à soi-même sur le stock de combustibles aura lieu, dès lors que l’assujetti, à la fin de l’assujettissement, a toujours le pouvoir d’en disposer.

e)

Valeur du sol
En cas de changement d’affectation, la valeur du sol n’a pas d’incidence sur le plan fiscal. Elle n’entraîne donc aucune correction de la déduction de l’impôt préalable (prestation à soi-même ou dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable). Aucune autre dépense n’est attribuable à la valeur du sol, dans la mesure où celle-ci est facturée séparément.

[Illustration : dans l’original]

L’Info TVA concernant le secteur Industrie du bâtiment contient des informations détaillées au sujet de la valeur du sol.