Rapporto esplicativo

Nel caso dell’opzione per gli immobili di abitazione la cerchia degli optanti può essere limitata come segue:

Un investitore costruisce (fa costruire) o acquista l’immobile di abitazione se il valore in contanti auspicato dai redditi locativi lordi o dal valore locativo proprio lordo supera il valore in contanti dei costi di produzione e di manutenzione. Nell’ipotesi contraria l’investimento non vale la pena. Se l’immobile rimane escluso dall’imposta, l’onere fiscale si manifesta sotto forma di valore in contanti della tassa occulta sui costi di costruzione e di manutenzione. Se invece l’immobile è imposto nel quadro dell’opzione, l’onere fiscale si orienta sul valore in contanti dell’IVA sui redditi locativi lordi. Poiché questi ultimi sono superiori ai primi, per l’investitore che ha calcolato esattamente i redditi e i costi non vale la pena esercitare il diritto di opzione e quindi non lo eserciterà.

La situazione è diversa se l’investitore si è sbagliato nei suoi calcoli, ossia se i redditi sono inferiori e i costi sono superiori alle aspettative. Per l’investitore può valere la pena preferire l’opzione nel caso di un simile investimento sbagliato. Esso fruisce allora dello sgravio fiscale successivo e paga l’IVA sui redditi locativi. Nel caso dell’approccio fondato sui valori in contanti ciò sarebbe vincolato a minori entrate per il fisco. In questo senso il fisco diviene compartecipe tacito del rischio dell’investitore immobiliare. L’attenuazione dei rischi che vi è abbinata è di massima efficiente dal profilo economico, ma questa affermazione va fortemente relativizzata nella fattispecie: un’attenuazione dei rischi efficiente dal profilo economico esige che il fisco non sia unicamente il compartecipe tacito dei rischi, ma anche delle chance. Nella fattispecie il fisco non partecipa alle chance. Gli effetti positivi sugli stimoli all’investimento si verificano soltanto ex ante, ossia quando l’investitore sa che in caso di insuccesso le ripercussioni negative sono attenuate fiscalmente. In questo senso il provvedimento sarebbe adeguato solo per i nuovi investimenti. Per quanto concerne invece i vecchi investimenti sbagliati, questa misura non dovrebbe intervenire ex post, perché in questo caso vi sarebbero incentivi agli investimenti. Queste forti relativizzazioni non avvalorano la tesi dell’idoneità economica di questa misura dal profilo dell’attenuazione dei rischi.

Il diritto di opzione è anche fonte di vantaggi quando l’investitore (che ha fatto bene i suoi calcoli) è confrontato con un problema di liquidità. In questo caso fruisce della restituzione immediata delle imposte precedenti sui costi di costruzione oppure dello sgravio fiscale successivo, ma dovrà pagare in futuro l’IVA sui redditi locativi lordi, fermo restando che il valore in contanti dell’IVA sui redditi locativi lordi è in genere superiore al valore in contanti dell’imposta precedente sui costi di costruzione oppure allo sgravio fiscale successivo e all’imposta precedente gravante i costi di manutenzione. Nel caso dell’approccio fondato sui valori in contanti, il fisco beneficerebbe di maggiori entrate. In quest’ottica il diritto di opzione è vantaggioso dal profilo economico.

Il proprietario di un oggetto abitativo locato più vecchio trarrebbe profitto dall’esercizio del diritto di opzione se potesse trasferire l’IVA sul locatario. In merito devono essere adempite due condizioni:

• La situazione del mercato deve rendere possibile il trasferimento. Ne è di norma il caso per gli immobili più vecchi.