Rapporto esplicativo

• La legislazione in materia di locazione deve autorizzare il trasferimento. Nel quadro della legislazione attuale, basata sulle pigioni comprensive dei costi, non si può presumere che la giurisprudenza autorizzi i trasferimenti, perché il locatore verrebbe a beneficare dello sgravio fiscale successivo nonché della deduzione dell’imposta precedente sui costi di manutenzione e perché inoltre l’esercizio del diritto di opzione è volontario. Si potrebbe quindi ipotizzare il trasferimento dell’IVA sui locatari solo se il legislatore lo prescrivesse esplicitamente nella legislazione in materia di locazione. Il fisco fruirebbe allora di maggiori entrate nel caso dell’approccio fondato sui valori in contanti; nell’ipotesi contraria, l’assenza di possibilità di trasferimento e il mancato uso del diritto di opzione non susciterebbero né maggiori, né minori entrate.

c) Importanza per i consumatori

L’assenza di una possibilità legale di trasferimento aperto dell’IVA sui consumatori e il fatto che un numero relativamente esiguo di locatori di immobili di abitazione farebbe valere il diritto di opzione dovrebbero influenzare in maniera ridotta i prezzi al consumo.

d) Confronto con l’UE

La possibilità di riforma illustrata in questa sede è di vasta portata, maggiore in particolare della normativa della Germania, secondo la quale l’opzione presso il destinatario della prestazione presuppone la qualità di imprenditore e la destinazione vincolata all’impresa. In Germania inoltre (§ 9 Abs. 2 D-UStG) non è possibile l’opzione in caso di locazione di immobili a scopo abitativo. Diversamente dall’attuale legislazione svizzera in materia di imposta sul valore aggiunto, conformemente alla giurisprudenza dell’UE²⁵² non è possibile un’opzione separata per l’edificio / il suolo; in altri termini in caso di fornitura dell’immobile unitamente al relativo suolo l’opzione dell’edificio e del suolo deve essere esercitata congiuntamente (l’edificio e il relativo fondo e suolo sono considerati un’unità).

Nell’ambito delle sue trattative di adesione all’UE l’Austria ha ottenuto l’autorizzazione di scostarsi della Sesta Direttiva CE e di sottoporre all’imposta le locazioni di appartamenti.

e) Osservanza dei principi costituzionali

Se il mercato dell’abitazione funziona bene, non si verifica una disparità di trattamento dei locatari privati a seconda che il locatore abbia esercitato o no l’opzione. Non vi è pertanto contraddizione con l’obiettivo sociale dell’articolo 41 capoverso 1 lettera e Cost.

f) Ripercussioni sulle entrate fiscali della Confederazione

Non esistono stime concrete. Nel caso dell’approccio fondato sui valori in contanti l’esercizio del diritto di opzione determina in complesso minori entrate se si parte dall’idea che il contributo negativo al gettito fiscale da parte degli investitori immobiliari che hanno effettuato investimenti sbagliati ha una portata maggiore del contributo positivo degli investitori immobiliari confrontati con un problema di liquidità. Se ci si scosta dall’approccio fondato sui valori in contanti si constata che il dirit-