Rapporto esplicativo

L’equiparazione tramite l’IVA (variante 1) non può raggiungere l’obiettivo perché ai fini dell’assoggettamento è previsto un limite generale di cifra d’affari di 100’000 franchi. Quasi nessun proprietario di abitazione avrebbe un valore locativo proprio che raggiunge questo limite. Tutti gli altri proprietari di abitazione sarebbero avvantaggiati rispetto ai locatari. In questo ambito sarebbe peraltro anche poco sensato rinunciare a un limite di cifra d’affari ai fini dell’assoggettamento e registrare come contribuenti quasi 1 milione di proprietari che abitano in abitazioni proprie. Non rimane quindi che la possibilità di equiparazione tramite le imposte dirette (variante 2).

Occorre inoltre osservare che il sistema dell’IVA non sarebbe «chiuso» neppure nel quadro di questa riforma e che rimarrebbero comunque operazioni escluse dall’imposta (in particolare le prestazioni di servizi finanziare e assicurative). L’assoggettamento di tutte le operazioni immobiliari non provocherebbe nemmeno l’eliminazione di qualsiasi tassa occulta nel settore immobiliare.

Ci si può d’altra parte chiedere se il suolo debba o no far parte della controprestazione imponibile. In questo ambito le opinioni divergono. Il principale argomento opposto all’inclusione del suolo nella base di calcolo dell’imposta è che il suolo non è utilizzabile, rispettivamente consumabile, e che sfugge pertanto a un’imposta sul consumo come l’imposta sul valore aggiunto. Le seguenti considerazioni sulle ripercussioni della possibilità di riforma partono dal presupposto che il valore del suolo non sottostà all’imposta. Ne derivano le seguenti conseguenze:

• In caso di vendita è indispensabile scindere il prezzo di vendita in una compo-

nente suolo e in una componente edificio. Ciò comporta un incremento del dispendio amministrativo rispetto alla situazione che vede il valore del suolo integrato nell’opzione.

• Lo stesso dicasi della locazione e dell’affitto; anche in questo caso occorre

scindere la pigione o l’affitto nelle componenti suolo ed edificio.

• Le prestazioni del commercio immobiliare che accrescono il valore possono es-

sere capitalizzate nell’edificio (p.es. trasformazione che ne aumenta il valore) o nel suolo (p.es. commercializzazione dell’oggetto). Se il suolo non rientra nella base di calcolo, una parte della creazione di valore aggiunto del commercio immobiliare non è presa fiscalmente in considerazione. Non sarebbero parimente assoggettate all’imposta le prestazioni di terzi (p.es. infrastruttura dello Stato) capitalizzate nel suolo, che procurano al compratore un beneficio eccezionale.

• Nel valore locativo proprio è compreso anche il valore del terreno.

a) Ripercussioni sui contribuenti

La conseguenza dell’abrogazione delle eccezioni all’imposta nel settore immobiliare, di cui all’articolo 18 numeri 20, 21 e 24 LIVA, sarebbe la sparizione di numerosi ostacoli di natura fiscale (opzioni, riduzioni della deduzione dell’imposta precedente, modifiche d’utilizzazione) e quindi di un notevole dispendio amministrativo per i contribuenti. Tutte le operazioni immobiliari (vendita, locazione, affitto) diverrebbero imponibili e darebbero diritto alla deduzione dell’imposta precedente sulle relative spese.

D’altra parte numerosi proprietari di immobili (persone private e imprese) diverrebbero d’ora in poi contribuenti IVA e dovrebbero affrontare le spese amministrative