Rapporto sui risultati

Procedura di consultazione concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche per gli immobili d’abitazione da reddito, TBTF – Banche madri)

per le nuove operazioni che per quelle già in corso). Non si può escludere che la definizione di immobili d’abitazione da reddito venga ancora modificata nel quadro dell’attuazione della versione finale degli standard di Basilea III. In tal caso, i costi alla fine potrebbero essere sostenuti due volte. Per questo motivo sarebbe preferibile implementare l’autodisciplina, anziché attuare il progetto OFoP.

L’USAM respinge il progetto nel suo insieme, argomentando che il mercato fornirebbe adeguati segnali di scarsità e di prezzo, il tasso di crescita sul mercato per gli immobili da reddito sarebbe nella media e le abitazioni inutilizzate sarebbero inferiori alla media. L’uspi si associa all’USAM nel suo rifiuto, sostenendo che le misure adottate dal 2012 sarebbero già abbastanza incisive. Il Cantone NE ritiene la misura prevista per gli immobili d’abitazione da reddito inappropriata per distendere la situazione sul mercato di questi immobili e punta il dito soprattutto contro le casse pensioni, che realizzano massicci investimenti negli immobili d’abitazione da reddito. A suo avviso, le casse pensioni dovrebbero essere obbligate dal Consiglio federale a comprovare la reale necessità di ogni costruzione di immobili d’abitazione da reddito. La CATEF auspica per gli investitori istituzionali metodi di valutazione basati su un orizzonte d’investimento a lungo termine. Infine, l’Unione delle città svizzere rileva che le misure di regolamentazione potrebbero ripercuotersi sulla valutazione del mercato immobiliare.

3.2.2 Distinzione tra immobili d’abitazione ad uso personale e immobili d’abitazione da reddito (art. 72 cpv. 1bis–1quater AP-OFoP)

In riferimento all’articolo 72 capoverso 1^bis, i Cantoni BS e GE come pure l’UBCS auspicano che le abitazioni di utilità pubblica siano considerati come immobili d’abitazione ad uso personale e non come immobili da reddito.

I Cantoni SH, UR, il PLR ed economiesuisse respingono la distinzione proposta secondo i capoversi 1^bis e 1^quater, segnalando che questa anticiperebbe le discussioni previste nel quadro dell’attuazione della versione finale degli standard di Basilea III e che i relativi costi potrebbero essere sostenuti due volte. A questo proposito, l’ASB e l’UBCS criticano il fatto che la definizione di immobili d’abitazione da reddito di cui al capoverso 1^ter si discosti dalla definizione attualmente in uso nelle «Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare». La prima sarebbe troppo incentrata sul tipo di utilizzazione piuttosto che sulla natura reddituale dell’abitazione. In particolare nel cosiddetto segmento «buy-to-let», che comprende abitazioni cedute in locazione, verrebbe a mancare il carattere reddituale poiché gli obblighi di credito potrebbero essere adempiuti con gli altri redditi dei debitori.

3.2.3 Disposizioni transitorie (art. 148m AP-OFoP)

I Cantoni BS e VD si sono espressi per un prolungamento dei termini transitori, dal momento che per alcune banche potrebbe essere difficile apportare i singoli adeguamenti tecnici ai sistemi entro il 1° gennaio 2020. Da un lato, il Cantone BS auspica un prolungamento del termine transitorio per le nuove ipoteche e l’UBCS un prolungamento generale dei termini, dall’altro lato, il Cantone VD chiede di inserire anche l’articolo 72 capoverso 1^quater nelle disposizioni transitorie. Considerato che le misure previste potrebbero comportare correzioni dei prezzi, la SVIT propone di prolungare i termini transitori per il portafoglio ipotecario.

3.2.4 Allegato 3 (allegato 3 AP-OFoP)

Secondo ASB e UBCS, il moltiplicatore pari a 2,15 rappresenterebbe la scelta più prudente possibile. La Società svizzera degli impresari-costruttori propone di differenziare la ponderazione in funzione del rischio in base alle regioni. Ritiene ad esempio che sarebbero giustificate ponderazioni più elevate per le regioni turistiche e rurali, mentre non lo sarebbero per i centri urbani e le agglomerazioni.