Rapporto esplicativo

vendita o come contratto di appalto dipende da circostanze casuali o può essere influenzata dalle parti, e quindi dell’unico caso in cui è giustificato il pari trattamento dei due tipi di contratto. L problematica dell’esclusione dei diritti legati alla garanzia per i difetti con la simultanea cessione di tali diritti nei confronti dei subappaltatori può chiaramente presentarsi soltanto per gli edifici nuovi. Non vi è invece alcun motivo di prevedere nei contratti di vendita un diritto generale di riparazione o la limitazione dell’ammissibilità delle esclusioni. Infatti, anche i non giuristi che intervengono in veste di compratori sono ampiamente in grado di valutare le ripercussioni di tali esclusioni. Poiché, diversamente dal contratto d’appalto, il diritto del compratore alla riparazione non riguarda per definizione una costruzione nuova, l’avamprogetto deve rinviare a un criterio adeguato per limitare questo diritto alle nuove costruzioni. Prevede pertanto un limite temporale: il diritto alla riparazione si applicherà soltanto all’acquisto di edifici costruiti meno di un anno prima dell’acquisto o ancora da costruire. Quindi la fattispecie dell’acquisto definitivo da parte di un compratore privato è definita in modo affidabile. Nella pratica quasi i nuovi edifici sono generalmente venduti molto prima di un anno dopo la costruzione. Complessivamente, il criterio del termine di un anno appare quindi una soluzione adeguata.

2.1.3 Diritto di prestare una garanzia sostitutiva invece dell’ipoteca degli artigiani e imprenditori

Secondo il diritto vigente gli artigiani e imprenditori che hanno fornito materiali e lavoro o lavoro soltanto per una costruzione o per altre opere hanno diritto di ottenere la costituzione di un’ipoteca legale su tale fondo (cfr. art. 837 cpv. 1 n. 3 CC). Risponde come pegno il fondo in questione, indipendentemente dal fatto che il suo proprietario sia il partner contrattuale e quindi il debitore dei crediti o un terzo, ad esempio un appaltatore generale. Il committente corre pertanto il rischio che l’appaltatore generale non paghi i lavori dei subappaltatori né il materiale da loro fornito e usato per la costruzione e che il fondo risponda pertanto come pegno per i loro crediti con il conseguente pericolo di un doppio pagamento101. La legge prevede quindi che il proprietario possa evitare l’iscrizione dell’ipoteca legale nel registro fondiario prestando garanzia sufficiente per il credito (art. 839 cpv. 3 CC). Il diritto di iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori è quindi sussidiario a una garanzia alternativa. Affinché una garanzia sostitutiva sia considerata «sufficiente», secondo la giurisprudenza del Tribunale federale deve offrire la medesima garanzia