Rapporto esplicativo

garanzia bancaria è di regola più semplice e più rapido che realizzare un pegno immobiliare, il che offre al creditore un vantaggio pratico importante e non trascurabile. In definitiva, agevolare la prestazione di garanzie bancarie in quanto garanzie sostitutive è quindi anche nell’interesse dei creditori.

2.2 Alternative respinte

2.2.1 Revisione totale del diritto del contratto d’appalto o creazione di un nuovo contratto di costruzione

Poiché il diritto vigente nel complesso è adeguato ed equilibrato (cfr. in proposito sopra, n. 1.4), il Consiglio federale rinuncia sia a effettuare una revisione totale del diritto del contratto d’appalto sia a inserire nella legge un nuovo tipo speciale di contratto d’appalto di costruzioni. Inoltre, nella pratica le parti derogano spesso al diritto legale dell’appalto concludendo convenzioni risultanti totalmente dall’autonomia privata (cfr. in proposito, n. 1.4 e 1.2.5) e in questo modo il diritto legale ha perso molta importanza nel settore degli appalti edilizi. Considerato che il diritto del contratto d’appalto è di natura prettamente dispositiva, la legge non si oppone alla pratica contrattuale. È inoltre dubbio se una normativa più specifica rappresenti effettivamente un vantaggio per i committenti privati. A causa della complessità del settore dell’edilizia, il diritto del contratto di costruzione rimarrebbe una materia per specialisti e la nuova normativa porterebbe a nuove incertezze del diritto. Ne sarebbero sfavoriti innanzitutto i committenti privati, che spesso rinuncerebbero all’esecuzione dei loro diritti di fronte alla minaccia di un procedimento giudiziario. Pertanto è tanto più giustificata una revisione puntuale della legge che intervenga in modo mirato sui punti che attualmente sono particolarmente svantaggiosi per i committenti.

2.2.2 Normativa sull’esecuzione delle pretese risultanti dalla garanzia per i difetti delle parti comuni di una proprietà per piani

La vecchia giurisprudenza sulle modalità da seguire per far valere le pretese di garanzia per i difetti delle parti comuni di una proprietà per piani era molto svantaggiosa per i proprietari per piani. Da una parte, la comunione dei proprietari per piani non aveva diritti propri legati alla garanzia per i difetti perché non è parte dei contratti di vendita e il Tribunale federale ha espressamente negato una cessione legale di tali diritti; dall’altra, il singolo proprietario per piani aveva un diritto alla riparazione limitato alla sua quota di valore, di modo che doveva risarcire al venditore la parte dei costi di riparazione che superava tale quota (cfr. l’esposizione dettagliata in merito a questa situazione giuridica al n. 1.2.4). Ciò complicava notevolmente l’esercizio del diritto alla riparazione per il singolo proprietario per piani, riducendone così l’attrattiva nella pratica, ragion per cui sussisteva una sostanziale necessità di adeguarlo. Con una nuova sentenza, il Tribunale federale ha modificato la sua giurisprudenza stabilendo che la pretesa alla riparazione è indivisibile e che ogni singolo proprietario per piani può esercitare le sue pretese indivise alla riparazione nei confronti dell’appaltatore anche se riguardano parti comuni di un’opera divisa in