Rapporto esplicativo

Quest’ultimo insorge di regola allorquando il committente o il compratore fa valere i propri diritti per i difetti nei confronti dell’appaltatore generale. Tuttavia, poiché il committente ha rinunciato ai propri diritti per i difetti, l’appaltatore generale spesso non subisce alcun danno in conseguenza dei difetti che possa passare al committente;

– in caso di cessione delle pretese di riparazione delle parti comuni di una proprietà per piani occorre stabilire quali proprietari possono esercitare il diritto alla riparazione ceduto per contratto. Un diritto può in linea di massima essere ceduto una sola volta e la solidarietà tra i creditori non può essere ammessa sistematicamente, poiché le cessioni sono eseguite in singoli contratti distinti l’uno dall’altro. Quindi l’efficacia e le conseguenze giuridiche di tali disposizioni contrattuali non sono chiare. Alcuni appaltatori e notai hanno riconsciuto anche questo problema e hanno tentato di prevedere nelle loro disposizioni contrattuali una cessione «proporzionale» ispirandosi alla giurisprudenza del Tribunale federale che valeva fino a poco tempo fa. Tali clausole sono però fortemente pregiudizievoli ai singoli proprietari per piani (cfr. in proposito n. 2.2.2). Questa problematica si è ulteriormente aggravata con il cambiamento di giurisprudenza del Tribunale federale sulla relazione del diritto alla riparazione della parti comuni con le singole quote della proprietà per piani (cfr. n. 2.2.2);

– in questo contesto tuttavia, il problema più grave è, di norma, puramente pratico: molto spesso il committente non dispone delle conoscenze tecniche necessarie per stabilire quale subappaltatore sia responsabile del difetto. In occasione della cessione delle pretese di garanzia, il committente ha ricevuto dall’appaltatore generale una lista di subappaltatori e si ritrova ora a dover stabilire quale subappaltatore sia responsabile del difetto. In caso di danni complessi, come per esempio le infiltrazioni di umidità, il committente senza conoscenze tecniche che non fa dapprima allestire a sue spese una perizia, non è spesso in grado di valutare a quale subappaltatore deve rivolgersi100.

Le disposizioni discusse non sono quindi soltanto fortemente svantaggiose per il committente, ma addirittura disfunzionali. La cessione dei diritti per i difetti non è compatibile con le diverse posizioni e funzioni degli appaltatori generali e dei committenti in questa «catena contrattuale». Iniqua non è tanto la limitazione dei diritti di garanzia per i difetti del committente o il fatto che quest’ultimo deve rivolgere le sue pretese per i difetti ai subappaltatori; iniquo è piuttosto il fatto che, quando conclude queste convenzioni, il committente di regola non ne conosce le conseguenze ma vi acconsente nell’erronea convinzione di potersi rivolgere ai subappaltatori con la stessa semplicità che all’appaltatore generale. In particolare il committente ignora che in tal modo l’appaltatore generale si sottrae alla sua responsabilità caratteristica e che lui non ha le conoscenze specialistiche per esercitare con efficacia i propri diritti legati alla garanzia per i difetti. Di regola, il committente nemmeno sa che, in