Rapporto esplicativo

particolarmente frequente nell’ambito dell’acquisto di proprietà per piani su progetto, ma anche dell’acquisto di case familiari a schiera o di normali case unifamiliari. Come sarà esposto qui di seguito, queste disposizioni contrattuali possono essere molto pregiudizievoli per i committenti e i compratori Finora nell’ottica del diritto contrattuale la validità giuridica di queste clausole è dubbia. Queste disposizioni contrattuali possono in determinati casi essere abusive ai sensi dell’articolo 8 LCSl, perché è possibile applicare questa disposizione anche ai contratti di vendita di un fondo e ai contratti d’appalto con persone che sono committenti di costruzione una volta sola (cfr. in proposito n. 1.2.5). Poiché questa disposizione di protezione pone condizioni relativamente severe ed è formulata in modo molto aperto, ma poiché le questioni decisive non sono state chiarite in sede giudiziaria, nella pratica essa non offre alcuna protezione effettiva ai consumatori nei confronti di CG inique.

A prima vista, queste convenzioni non appaiono particolarmente svantaggiose ma in realtà indeboliscono fortemente la posizione del committente per diversi motivi, sollevando le seguenti critiche98:

– alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale la cessione dei diritti di risoluzione del contratto e di riduzione del prezzo è nulla (in proposito cfr. anche sopra n. 1.2.4). Di conseguenza, passano al committente soltanto la pretesa di riparazione, e se del caso la pretesa di risarcimento dei danni risultanti dal difetto, che l’appaltatore (generale) detiene nei confronti dei suoi subappaltatori. Il committente perde quindi i suoi altri rimedi giuridici e spesso senza esserne consapevole al momento della conclusione del contratto. Alcuni appaltatori o notai tentano quindi di scegliere soluzioni che permettano al committente, in quanto rappresentante dell’appaltatore generale, di far valere le sue pretese di riduzione nei confronti dei subappaltatori;

– la prestazione che il subappaltatore si è obbligato a fornire all’appaltatore generale non è necessariamente identica a quella dell’appaltatore generale nei confronti del committente. L’appaltatore generale può farsi promettere una prestazione inferiore a quella che promette al committente99. Quindi il committente può chiedere la riparazione soltanto fino all’adempimento del contratto di subappalto;

– la pretesa di riduzione del prezzo ceduta è di regola inferiore all’originaria pretesa di riduzione del committente poiché nel prezzo da pagare per l’appalto o la vendita è compreso un margine per l’appaltatore generale (cfr. n. 1.2.4 per i dettagli del calcolo della pretesa di riduzione ). Facendo valere la pretesa di riduzione che gli è stata ceduta o che ha esercitato a titolo di rappresentante, il committente rischia quindi di ricevere meno di quanto gli sarebbe spettato dall’appaltatore generale;

– il committente può far valere, nel contesto di una cessione, i danni consecutivi ai difetti, soltanto se l’appaltatore generale ha effettivamente subito un danno.