Rapporto esplicativo

determinati casi, le pretese risultanti dalla cessione dei diritti sono inferiori o diverse rispetto a quelle conferitegli dal diritto dispositivo. Poiché le conseguenze di questa prassi contrattuale sono difficilmente prevedibili per una persona digiuna di diritto, la libera formazione della sua volontà non è garantita al momento della conclusione del contratto. Queste clausole hanno spesso come conseguenza che il committente si ritrova a dover sopportare i difetti di costruzione. Pertanto tali clausole sono inique e abusive. Come fatto notare sopra, si può certamente partire dal presupposto che tali clausole in alcuni casi possano essere abusive secondo l’articolo 8 LCSl. Tuttavia, non da ultimo anche a causa delle attuali incertezze nell’applicazione di tale disposizione, s’impone una chiara normativa nel Codice delle obbligazioni.

Il Consiglio federale propone pertanto che in futuro il diritto del committente alla riparazione gratuita sia inalienabile se i difetti interessano una costruzione destinata all’uso personale o familiare. I difetti di costruzioni acquisite a fini professionali o commerciali nonché altre opere mobiliari o immobiliari non sottostanno a questa regola. Il diritto alla riparazione del diritto dell’appalto rimane quindi in linea di massima di natura dispositiva. Si può invece supporre che i committenti che fanno costruire edifici a fini commerciali dispongano di conoscenze specialistiche o possano ricorrere a consulenze specialistiche. Per motivi di proporzionalità si rinuncia quindi a dichiarare imperativi il diritto di risoluzione e il diritto di riduzione del prezzo. Per i committenti la riparazione gratuita ha spesso un’utilità pratica superiore a quella degli altri rimedi giuridici e per gli imprenditori spesso è la variante più conveniente e quindi la più mite. Il fatto che si tratta di un’ingerenza minima e accettabile per l’appaltatore risulta anche dal fatto che il diritto del committente alla riparazione gratuita è previsto anche dall’articolo 169 della Norma SIA 118. La disposizione proposta è compatibile con questa norma.

Diritto alla riparazione anche per i contratti di vendita immobiliare

Come illustrato sopra (cfr. n. 1.2.3), la qualificazione del negozio giuridico con cui si acquista un fondo con un edificio di nuova costruzione come contratto di vendita, contratto d’appalto o contratto misto è in una certa misura casuale e può addirittura essere in parte consapevolmente influenzata dalle parti. Tale difficoltà di qualificazione riguarda segnatamente l’acquisto di un’abitazione e ancor più particolarmente l’acquisto di una proprietà per piani di nuova costruzione. Le conseguenze pratiche delle qualificazioni diverse possono essere importanti, perché un compratore, diversamente da un committente, non ha diritto alla riparazione gratuita dei difetti di costruzione(cfr. in proposito sopra, n. 1.2.4). Inoltre, la pratica dell’esclusione dei diritti di garanzia del committente nei confronti dell’appaltatore generale con la simultanea cessione degli diritti di garanzia dell’appaltatore generale nei confronti dei subappaltatori si incontra almeno con la stessa frequenza in negozi che giuridicamente vanno qualificati come contratti di vendita. Per questo motivo e per evitare tentativi di elusione, l’avamprogetto propone di estendere anche ai contratti di vendita di un fondo il diritto dispositivo del compratore alla riparazione gratuita. Nei contratti di vendita immobiliare il diritto alla riparazione sarà inalienabile se, come nel contratto d’appalto, riguarda il difetto di una costruzione destinata all’uso personale o familiare del compratore. Il diritto alla riparazione sussisterà tuttavia solo in caso di compera di un fondo con un edificio nuovo o ancora da costruire, poiché si tratta dell’unico caso in cui la qualificazione come contratto di