Rapporto esplicativo

qualitativa e quantitativa della citata ipoteca legale102. Sotto il profilo quantitativo, l’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori garantisce al creditore il credito capitale (art. 818 cpv. 1 n. 1 CC) e gli interessi di mora (art. 818 cpv. 1 n. 2 CC) ed eventualmente gli interessi del contratto (art. 818 cpv. 1 n. 3 CC)103. Il Tribunale federale ha inoltre stabilito che gli interessi di mora non possono essere limitati nel tempo (art. 104 CO) e quindi anche la garanzia sostitutiva riguardante gli interessi di mora deve offrire una garanzia non limitata sotto il profilo temporale o quantitativo104. In una decisione più recente ha stabilito espressamente che una garanzia bancaria che copre il credito capitale ma non gli interessi di mora dovuti per un tempo illimitato non soddisfa i requisiti di una garanzia sufficiente105. Con questa decisione il Tribunale federale si è opposto alla prassi di diversi tribunali cantonali secondo cui era sufficiente che la garanzia sostitutiva coprisse gli interessi di mora per una (lunga) durata determinata106.

Questa giurisprudenza rende impossibile determinare in anticipo l’importo della garanzia sostitutiva a causa della durata teoricamente illimitata degli interessi di mora. Nella pratica è pertanto quasi impossibile sostituire l’ipoteca legale degli artigiani o imprenditori con una garanzia bancaria o una garanzia reale. Ottenere una garanzia bancaria per interessi di mora illimitati di importo illimitato è spesso impossibile o è possibile soltanto a condizioni sfavorevoli. Sovente non è sufficiente neanche una garanzia reale poiché il credito supererebbe il valore economico della garanzia a causa degli interessi di mora teoricamente illimitati. Di conseguenza, i committenti (ma anche gli imprenditori generali e gli investitori) non possono disporre delle forme principali della garanzia sostitutiva. Nel contempo vi è il pericolo di abusi perché, per sostituire le ipoteche legali degli artigiani e imprenditori, sono spesso richieste garanzie esorbitanti.

Per ridare importanza pratica a questa disposizione di legge e migliorare la situazione dei proprietari dei fondi, l’avamprogetto prevede di concretizzare le condizioni della sostituzione di un’ipoteca con una garanzia sostitutiva, in modo tale che sia sufficiente che la garanzia copra, oltre alla somma del credito gli interessi di mora per dieci anni. In questo modo è possibile determinare l’importo della garanzia sostitutiva e quantificare l’importo di una garanzia bancaria o il valore di una garanzia reale, senza pregiudicare gli interessi degli artigiani e degli imprenditori. Gli interessi degli artigiani e imprenditori non saranno per contro compromessi: è raro che gli interessi di mora siano dovuti per un periodo superiore a dieci anni, poiché in genere dieci anni bastano per concludere eventuali procedimenti giudiziari sulla rivendicazione della garanzia. Occorre inoltre considerare che la citata decisione del Tribunale federale è stata resa in base all’equivalenza «quantitativa», vale a dire l’importo della garanzia. Non è ancora stato detto nulla sulla sua qualità economica. Nella pratica la questione dell’equivalenza «qualitativa» è essere spesso molto più importante della possibilità di una garanzia per gli interessi di mora di durata superiore a dieci anni. Dal profilo economico, una garanzia bancaria sarà spesso preferibile. Inoltre rivendicare una