Rapporto esplicativo
Consultazione 2020/46: Revisione del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione) · 46 pagine
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esistenti da tempo e di fondi senza edifici. Assoggettare anche gli ultimi due casi alla presente norma è giustificato perché la brevità del termine di avviso è spesso fonte di problemi anche per questi tipi di contratto.
Il termine di avviso di 60 giorni vale sia per i difetti palesi sia per quelli nascosti. Questo termine di avviso è come finora un termine perentorio116 che in via di principio non può essere né interrotto né sospeso117. Per i difetti palesi il termine di avviso inizia a decorrere alla scadenza del termine di verificazione che, nella vendita di fondi, inizia a decorrere con il trasferimento del possesso118 e non ha di regola durata uniforme per l’intero fondo119. Non vi è quindi un momento fisso per l’inizio del termine di avviso. Il termine di avviso per i difetti nascosti inizia a decorrere dalla scoperta del difetto (cpv. 1 per. 2)120.
Tenuto conto del prolungamento di questi termini, i compratori devono in particolare tenere conto del loro obbligo di ridurre i danni secondo cui in alcuni casi l’avviso dei difetti deve essere effettuato entro un termine più breve. Si tratta di un principio generale del diritto che concretizza l’obbligo generale di esercitare i propri diritti con riguardo (art. 2 cpv. 1 CC) ed esige che nel calcolo del danno sia tenuto conto della colpa propria del danneggiato (cfr. art. 44 cpv. 1 CO che vale anche per la responsabilità contrattuale in virtù del rimando dell’art. 99 cpv. 3 CO)121. Quindi, il danneggiato deve assumere i danni nella misura in cui ha contribuito a cagionarli, di modo che, in caso di una sua violazione, devono essergli risarciti soltanto i danni che sarebbero insorti se avesse ottemperato al suo onere di ridurre i danni122. In modo analogo il compratore deve segnalare secondo buona fede, non appena possibile, i difetti che causano ulteriori danni o chiaramente complicano o rendono più cara la successiva eliminazione dei difetti medesimi123. Se il compratore non rispetta questo onere non perderà tuttavia più tutti i diritti per i difetti ma soltanto la pretesa di risarcimento del danno che non si sarebbe verificato, se, come ragionevolmente esigibile, avesse segnalato prima il difetto.
La nuova normativa conserverà la sua attuale natura dispositiva e quindi i nuovi termini di avviso potranno essere modificati per contratto. Verranno mantenuti anche tutti gli altri aspetti della situazione giuridica attuale, segnatamente per quanto
116 DTF 61 II 148 consid. 5.c.
117 GUHL/KOLLER/SCHNYDER/DRUEY, § 38 N 51.
118 DTF 131 III 145 consid. 7.1.
119 Cfr. RÜEGG, in: Grundstückkauf, 2017, marg. 232, che cita l’esempio dell’isolamento termico o del riscaldamento per i quali la durata del termine di verificazione si estende fino alla stagione fredda.
120 Per quanto concerne la nozione di scoperta si rimanda ai principi sviluppati a tale riguardo dalla giurisprudenza per il contratto d’appalto (art. 370 cpv. 3 CO), cfr. anche il commento all’art. 367 cpv. 1 per. 2 AP-CO.
121 Con ulteriori rimandi DTF 130 III 182 consid. 5.5.1; cfr. anche la sentenza del TF 4C_37/2011 del 27 aprile 2011 consid. 4.2; OFTINGER/STARK, § 6 marg. 42 e § 7 marg. 16.
122 Sentenza del TF 4C_37/2011 del 27 aprile 2011 consid. 4.2; 4C.83/2006 del 26 giugno 2006 consid. 4.
123 Occorre ad esempio stabilire se il compratore di una costruzione grezza che constata difetti nel riscaldamento a pavimento e li segnala qualche tempo dopo la posa della pavimentazione, deve assumere i costi della rimozione e della nuova posa della pavimentazione per la riparazione del riscaldamento a pavimento.