Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2020/46: Revision des Obligationenrechts (Baumängel) · 45 Seiten
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3 Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln
3.1 Obligationenrecht
Art. 219 Randtitel und Abs. 3
Absatz 3 der Bestimmung, der heute die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsrechte des Grundstückkäufers enthält, soll in einen neuen Artikel 219a verschoben werden, der die Verjährung für Gewährleistungsansprüche (Art. 219a Abs. 3 VE-OR) neu zusammen mit der Mängelrüge und dem Nachbesserungsrecht des Käufers regelt.
Artikel 219 VE-OR wird in Zukunft nur noch die Thematik der Gewährleistung für das Mass enthalten, was sich auch im geänderten Randtitel widerspiegeln soll; im Übrigen bleibt die bisherige Bestimmung unverändert.
Art. 219a
Gegenstand dieser neuen Bestimmung ist die Gewährleistung bei Grundstückskäufen und dabei die Mängelrüge (Abs. 1), das Nachbesserungsrecht des Käufers (Abs. 2) sowie die Verjährung der Gewährleistungsrechte (Abs. 3).
Absatz 1 erster Satz sieht neu eine Rügefrist von 60 Tagen für Sachmängel beim Grundstückkauf vor. Damit soll die ausserordentliche Härte der heutigen «Sofort-Rüge» im Werkvertrags- und Kaufvertragsrecht für Grundstückkäufer und Bauherren abgemildert werden (vgl. dazu oben Ziff. 2.1.1 sowie die parallele Regel im Werkvertragsrecht, Art. 367 Abs. 1 Satz 2 VE-OR). Erfasst werden gleichermassen Kaufverträge über Grundstücke mit neu erstellten Bauten wie auch über Grundstücke mit schon länger bestehenden Bauten oder ohne Bauten. Letztere beide werden von dieser Regel ebenfalls erfasst, da auch dort die kurze Mängelrüge oft problematisch ist.
Die Rügefrist von 60 Tagen gilt sowohl für offene wie auch für versteckte Mängel. Bei diesen Rügefristen handelt es sich wie bisher um Verwirkungsfristen,116 die grundsätzlich weder unterbrochen noch gehemmt werden können.117 Die Rügefrist beginnt bei offenen Mängeln mit Ablauf der Prüfungsfrist zu laufen. Die Prüfungsfrist wiederum beginnt beim Grundstückkauf mit der Besitzesübertragung zu laufen118 und sie ist in der Regel nicht einheitlich lange für das gesamte Grundstück.119 Einen fixen Zeitpunkt für den Beginn der Rügefrist gibt es deswegen nicht. Die Rügefrist für versteckte Mängel beginnt sodann mit der Entdeckung des Mangels zu laufen (Abs. 1 zweiter Satz).120
Angesichts dieser verlängerten Fristen werden Käufer insbesondere ihre Schadenminderungspflicht zu berücksichtigen haben, welche im Einzelfall eine Mängelrüge innert
116 BGE 61 II 148 E. 5.c.
117 GUHL/KOLLER/SCHNYDER/DRUEY, § 38 N 51.
118 BGE 131 III 145 E. 7.1.
119 Vgl. ERICH RÜEGG, in: Grundstückkauf, Rn 232, welcher das Beispiel der Wärmedämmung oder Heizung erwähnt, für welche sich die Dauer der Prüfungsfrist bis in die kalte Jahreszeit erstreckt.
120 Zum Begriff der Entdeckung kann auf die diesbezüglichen von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum Werkvertrag (Art. 370 Abs. 3 OR) verwiesen werden, vgl. dazu auch die Erläuterung zu Art. 367 Abs. 1 Satz 2 VE-OR.