Rapport explicatif

Compte tenu de l’allongement des délais, les acheteurs devront en particulier être attentifs à leur devoir de diminuer le dommage, qui peut, dans certaines circonstances, imposer un avis des défauts à plus bref délai. Il s’agit d’un principe juridique qui concrétise le devoir général selon lequel un droit doit être exercé avec ménagement (art. 2, al. 1, CC) et qui impose de prendre en compte la faute du lésé dans le calcul du dommage (voir l’art. 44, al. 1, CO, qui s’applique aussi à la responsabilité contractuelle en raison du renvoi à l’art. 99, al. 3, CO)121. Selon ce principe, le lésé doit supporter le dommage dans la mesure où il l’a causé lui-même par sa faute, de sorte qu’en cas de violation de ce principe, seul est réparable le dommage qui serait survenu même si le lésé avait respecté son incombance de diminuer le dommage122. Conformément à ce principe, l’acteur devra toujours procéder dans les meilleurs délais, conformément au principe de la bonne foi, à l’avis des défauts qui causent des dommages qui vont en s’aggravant ou pour lesquels il est reconnaissable qu’il sera plus difficile ou plus coûteux de les réparer plus tard123. Si l’acheteur ne se plie pas à cette incombance, il ne perdra plus tous ses droits de garantie, mais seulement le droit à la réparation du dommage qui ne serait pas survenu si l’avis des défauts était intervenu plus rapidement.

Conformément au droit actuel, cette nouvelle réglementation sera de nature dispositive, ce qui signifie que les nouveaux délais d’avis pourront être modifiés par contrat. Concernant tous les autres aspects, la situation juridique restera la même, en particulier en ce qui concerne la déchéance des droits lorsque l’avis des défauts est tardif ou omis (art. 201, al 2 et 3, CO).

L’al. 2 dispose que l’acheteur d’un immeuble pourra bénéficier à certaines conditions du même droit à la réfection que le maître d'ouvrage. Comme indiqué plus haut, la qualification de contrat d’entreprise ou de vente pour les constructions récemment érigées ou devant encore l’être dépend souvent de circonstances plus ou moins fortuites et peut aussi être orientée sciemment par les parties (voir le ch. 1.2.3). Il s’impose donc d’instaurer des règles parallèles pour les contrats d’entreprise et pour les contrats de vente, bien que le droit à la réfection semble constituer un corps étranger dans le contrat de vente et qu’il ne soit jusqu’à présent pas prévu dans la loi (voir le ch. 1.2.4). Pourtant, le droit à la réfection sera souvent l’instrument le plus satisfaisant pour l’acheteur, sans qu’il pèse excessivement sur le vendeur. Dans le domaine de la construction, il peut en principe être exigé des vendeurs qu’ils se soumettent à une telle obligation étrangère au contrat, car ce domaine est caractérisé la plupart du temps par l’intervention d’une chaîne de bureaux d’étude, d’entreprises générales et de sous-traitants, ce qui signifie que l’exécution du devoir de réfection ne dépend pas des connaissances personnelles ni des moyens de la personne tenue de réparer. Par ailleurs, les vendeurs apparaissent souvent eux-mêmes comme entrepreneurs (ou entrepreneurs généraux) dans d’autres contrats et sont