Rapporto esplicativo

concerne la perenzione conseguente alla segnalazione tardiva od omessa dei difetti (art. 201 cpv. 2 e 3 CO).

Il capoverso 2 concede al compratore di un fondo, a determinate condizioni, un diritto alla riparazione gratuita analogo a quello di un committente. Come rilevato in precedenza, la qualificazione di un contratto come contratto d’appalto o contratto di vendita, per quanto riguarda costruzioni nuove o ancora da edificare, dipende spesso da circostanze più o meno casuali e può essere influenzata dalle parti (cfr. n. 1.2.3). Occorre quindi sancire una normativa parallela nei contratti di vendita e di appalto anche se il diritto alla riparazione gratuita costituisce un corpo estraneo al contratto di vendita e finora non è previsto dalla legge (cfr. n. 1.2.4). Spesso il diritto alla riparazione gratuita è molto utile al compratore e nella pratica non rappresenta per lo più un grave onere per il venditore. Nel settore della costruzione si può però ragionevolmente addossare tale obbligo al venditore, tanto più che in ogni caso vi è una rete di progettisti, appaltatori generali e subappaltatori e quindi l’adempimento del debito di riparazione non dipende dalle conoscenze personali e dai mezzi di chi è obbligato a effettuare la riparazione. Inoltre, spesso i venditori medesimi figurano altrove come appaltatori (generali) in un rapporto di contratto di appalto in cui sono potenzialmente esposti a pretese di riparazione. Peraltro un’estesa esclusione della garanzia per i difetti con simultanea cessione dei diritti per i difetti nei confronti dei subappaltatori non si trova soltanto nei contratti d’appalto ma soprattutto nei contratti di vendita di proprietà per piani e case a schiera. Di fronte a questa pratica contrattuale problematica, occorre garantire al compratore la stessa protezione del committente nel quadro di un contratto d’appalto.

Nella vendita di fondi il diritto alla riparazione gratuita sussiste soltanto a due condizioni: in primo luogo l’oggetto del contratto deve essere un fondo con una costruzione¹²⁴. La nozione di fondo risulta dall’articolo 655 CC e comprende quindi non soltanto i beni immobili (cpv. 2 n. 1) ma anche i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario (cpv. 2 n. 2) e le quote di comproprietà d’un fondo (cpv. 2 n. 4). Il nuovo articolo 219a capoverso 2 AP-CO si applica anche alla compera di una costruzione nel quadro di un diritto di superficie, sempre che il diritto di costruzione secondo l’articolo 779 capoverso 3 CC possa essere iscritto nel registro fondiario come diritto per sé stante e permanente. Vi rientra anche la compera di una proprietà per piani (cfr. art. 712a cpv. 1 CC). Per costruzione si intende per analogia con l’articolo 667 capoverso 2 CC ogni opera collegata in modo stabile e durevole al terreno. Non ne fanno invece parte le costruzioni mobiliari (art. 677 CC) né le semplici trasformazioni del suolo125. In secondo luogo, il diritto alla riparazione gratuita sussiste soltanto per i fondi con costruzioni edificate meno di un anno prima della vendita o ancora da edificare. Ciò garantisce che soltanto la compera di una nuova costruzione soggiaccia a questa normativa. Soltanto i compratori di una tale costruzione possono essere trattati come committenti. Per quanto concerne gli edifici esistenti da tempo non può invece esservi alcuna estesa esclusione della garanzia del venditore con simultanea cessione dei suoi diritti legati alla garanzia dei difetti nei