Rapport explicatif

potentiellement exposés à des prétentions en réfection. De plus, les contrats d’entreprise, mais encore davantage les contrats de vente portant sur des propriétés par étages ou des maisons mitoyennes, contiennent souvent une exclusion de responsabilité du vendeur assortie d’une cession à l’acheteur des droits de garantie du vendeur envers ses sous-traitants. Face à cette pratique contractuelle problématique, l’acheteur mérite une protection comparable à celle dont bénéficie le maître dans le cadre du contrat d’entreprise.

Dans le cas d’un achat d’immeuble, le droit à la réfection ne doit cependant exister qu’à deux conditions. Premièrement, l’objet du contrat doit être un immeuble avec une construction¹²⁴. La notion d’immeuble découle de l’art. 655 CC. Elle désigne les biens-fonds (al. 2, ch. 1), les droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier (al. 2, ch. 2) et les parts de copropriété d’un immeuble (al. 2, ch. 4). L’art. 655 CC couvre par conséquent l’achat d’une construction avec un droit de superficie, pour autant que ce droit de superficie soit inscrit au registre foncier en tant que droit distinct et permanent (art. 779, al. 3, CC). La propriété par étages (art. 712a, al. 1, CC) tombe également sous le coup de l’art. 219a, al. 2, AP-CO. En application de l’art. 667, al. 2, CC, est réputée construction toute infrastructure ancrée au sol de manière fixe et durable. Les constructions mobilières (art. 677 CC) ne correspondent pas à cette définition, pas plus que le remodelage du sol125. Deuxièmement, le droit à la réfection ne doit s’appliquer qu’aux immeubles sur lesquels une construction a été érigée moins d’un an avant la vente ou sur lequel une construction doit encore être érigée. Cela permettra de garantir que seule l’acquisition d’une construction neuve est visée par cette réglementation. Seuls les acheteurs d’une telle construction peuvent être traités comme des maîtres d’ouvrage. Pour les ouvrages existant depuis plus longtemps, il n’y a pas en règle générale d’exclusion de la responsabilité du vendeur en échange des droits de garantie contre ses sous-traitants126. Le délai d’un an commencera à courir lorsque les travaux seront terminés et que l’ouvrage aura atteint pour l’essentiel l’état qui est promis dans le contrat de vente. Les travaux mineurs ou accessoires ainsi que les éventuels travaux de réfection n’influencent pas en principe le moment de la fin des travaux. Si l’état requis n’est pas encore atteint, les éléments de la disposition seront en tous les cas réunis puisque le logement devra « encore être érigé ». Il s’agira alors soit d’un contrat mixte, soit de l’achat d’une chose future (voir à ce propos le ch. 1.2.3). Dans les deux cas, l’avant-projet prévoit un droit à la réfection en ce qui concerne les parties de la construction qui doivent encore être réalisées. L’exercice du droit à la réfection n’est en outre pas lié au délai d’un an.

L'al. 2, 2^e phrase, indique que les conditions du droit à la réfection applicables au contrat de vente valent par analogie pour le contrat d’entreprise. Son exercice sera