Rapporto esplicativo

all’incirca la metà dei contratti di locazione sia stata potenzialmente interessata da un aumento della pigione a seguito del primo aumento del tasso d’interesse di riferimento all’1,5 percento e all’incirca i tre quarti a seguito del secondo aumento

all’1,75 per cento. Nel caso di un terzo innalzamento, al 2 per cento, la percentuale di contratti interessata sarebbe ancora più elevata, dell’ordine dell’85 per cento.

In base all’andamento dei tassi d’interesse e ad altri fattori, come la compensazione del rincaro o l’incremento generale dei costi, numerose pigioni potrebbero aumentare del 10–15 per cento entro il 2026 (cfr. art. 12, 13 e 16 OLAL).

Il collegamento del tasso d’interesse di riferimento all’evoluzione delle pigioni farebbe pensare che le pigioni diminuiscano quando diminuiscono i tassi d’interesse e che aumentino con l’aumentare di questi ultimi. Il diritto in materia di locazione, tuttavia, non prevede un adeguamento automatico (né verso l’alto né verso il basso). Le osservazioni del mercato mostrano che le riduzioni della pigione sono meno frequenti degli aumenti. La rilocazione, l’arrivo di nuovi locatari sul mercato dell’alloggio e il miglioramento della qualità della cosa locata hanno inoltre comportato un aumento delle pigioni medie anche quando il tasso d’interesse di riferimento calava, il che spiega come mai l’indice degli affitti dell’Ufficio federale di statistica (UST), che misura l'evoluzione degli affitti netti delle abitazioni in Svizzera affittate in modo continuativo a uso abitativo, sia aumentato del 14,5 per cento nel giro di 13 anni, tra l’inizio del 2011 e marzo 2024.

L’aumento del costo della vita, che comprende, oltre alle pigioni e alle spese accessorie, i prezzi per le derrate alimentari e i prezzi amministrati dell’energia, dei trasporti o dell’assicurazione malattia, ha dato luogo a discussioni politiche sul mantenimento del potere d’acquisto della popolazione. Nell’autunno 2023 il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno svolto una sessione straordinaria sul tema delle pigioni e dell’alloggio. Per quanto riguarda l’aumento dei costi dell’energia, il Consiglio federale ha già constatato nel 2022 che colpisce in modo particolare le economie domestiche a basso reddito. Queste ultime sono senza dubbio particolarmente colpite anche dall’aumento delle pigioni.

Il 22 novembre 2023 il Consiglio federale si è occupato della problematica dell’aumento delle pigioni. In quell’occasione ha deciso che misure realizzabili a breve termine potevano produrre un effetto moderatore sulle pigioni e far aumentare ulteriormente la trasparenza del mercato degli alloggi, senza intervenire eccessivamente sui rapporti contrattuali o frenare gli investimenti nell’offerta. Il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) è stato incaricato di preparare un progetto di revisione dell’OLAL e di porlo in consultazione. Il progetto prevede le seguenti quattro misure:

- inammissibilità del rincaro generale forfettario dei costi e determinazione dell’importo del rincaro sulla base dell’effettiva evoluzione dei costi (art. 12 cpv. 1^bis OLAL);

- riduzione dal 40 al 28 per cento della compensazione del rincaro per il capitale proprio sopportante i rischi (art. 16 OLAL);

- menzione, sul modulo di notificazione di aumento della pigione, della possibilità di invocare un rendimento eccessivo o le pigioni in uso nella località o nel quartiere per contestare l’aumento della pigione (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 6 OLAL);

- menzione, sul modulo di notificazione della pigione iniziale, del tasso d’interesse di riferimento e del rincaro determinanti per la pigione precedente (art. 19 cpv. 3 OLAL).