Erläuternder Bericht

ersten Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent schätzungsweise rund die Hälfte und vom zweiten Anstieg auf 1,75 Prozent rund drei Viertel der Mietverhältnisse von einer Mietzinserhöhung betroffen. Bei einem dritten Anstieg auf 2 Prozent läge die Betroffenheit mit rund 85 Prozent noch höher.

Je nach weiterer Zinsentwicklung können sich für eine Vielzahl der Mietverhältnisse zusammen mit den anderen Faktoren wie dem Teuerungsausgleich oder der allgemeinen Kostensteigerung bis 2026 Mietzinserhöhungen von 10 bis 15 Prozent ergeben (vgl. Art. 12, 13 und 16 VMWG).

Die Koppelung von Referenzzinssatz und Mietzinsentwicklung liesse grundsätzlich erwarten, dass die Mietzinse in Zeiten sinkender Zinssätze herabgesetzt werden und sich dann wieder erhöhen, wenn die Zinssätze ansteigen. Das Mietrecht sieht allerdings keine automatische Anpassung vor (sowohl gegen unten wie gegen oben). Aufgrund von Marktbeobachtungen ist davon auszugehen, dass Mietzinsherabsetzungen weniger häufig erfolgen als Erhöhungen. Zudem führten Wiedervermietungen, der Eintritt von neuen Mietparteien auf dem Wohnungsmarkt sowie Qualitätssteigerungen der Mietsache dazu, dass sich die durchschnittlichen Mietzinse selbst in Zeiten sinkender Referenzzinssätze erhöht haben. So weist der Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik BFS, welcher die Entwicklung der Nettomieten der dauerhaft zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen misst, von Anfang 2011 bis März 2024, also innert 13 Jahren, einen Zuwachs von 14,5 Prozent aus.

Die steigenden Lebenshaltungskosten, zu denen neben den Mietzinsen und den Nebenkosten u.a. auch die Preise für Lebensmittel sowie administrierte Preise für Energie, Transport oder die Krankenversicherung zählen, haben zu politischen Diskussionen über den Erhalt der Kaufkraft bei der Bevölkerung geführt. National- und Ständerat haben im Herbst 2023 eine ausserordentliche Session zum Thema «Mieten und Wohnen» durchgeführt. Im Zusammenhang mit den steigenden Energiekosten hat der Bundesrat bereits im 2022 festgestellt, dass Haushalte mit tieferen Einkommen davon besonders stark betroffen sind. Dies dürfte auch bei den steigenden Mietzinsen ausgeprägt der Fall sein.

Der Bundesrat hatte sich am 22. November 2023 mit der Problematik der steigenden Mietzinsen befasst. Er beschloss, dass mit kurzfristig umsetzbaren Massnahmen eine gewisse mietzinsdämpfende Wirkung erzielt und die Markttransparenz weiter erhöht werden soll, ohne dabei übermässig in die Vertragsverhältnisse einzugreifen oder Investitionshemmnisse hervorzurufen. Das Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) wurde beauftragt, eine Vernehmlassungsvorlage für die Revision der VMWG vorzubereiten. Die Vorlage umfasst dementsprechend die folgenden vier Massnahmen:

- Die pauschale Berücksichtigung der allgemeinen Kostensteigerung soll für unzulässig erklärt werden und die Festlegung anhand der tatsächlichen Kostenentwicklung erfolgen (Art. 12 Abs. 1^bisVMWG);

- Der Satz für den Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Eigenkapital soll von bisher 40 Prozent auf 28 Prozent reduziert werden (Art. 16 VMWG);

- Das Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen soll den Hinweis für die Mietparteien enthalten, dass sie sich zur Abwehr von Mietzinserhöhungen auch auf die möglichen Einreden des übersetzten Ertrags und einer Überschreitung der orts- oder quartierüblichen Mietzinse berufen können (Art. 19 Abs. 1 Bst. a Ziff. 6 VMWG);