Rapporto esplicativo

1.2. Soppressione di prescrizioni formali nel diritto in materia di locazione

Il 29 settembre 2023 l’Assemblea federale ha completato l’articolo 269d CO (FF 2023 2289) in modo tale che per la comunicazione di un aumento di pigione e di altre modifiche unilaterali del contratto sia sufficiente la firma riprodotta meccanicamente sul modulo prescritto (cpv. 4) e per la comunicazione di aumenti di pigioni scalari sia sufficiente la forma scritta (cpv. 5). Contro questa modifica non è stato lanciato il referendum. La modifica incide sull’OLAL perché richiede un adeguamento dell’articolo 19 capoverso 2 e l’introduzione di un nuovo articolo 19a. Questi due punti sono stati inclusi nella consultazione legata al presente progetto.

2 Commento ai singoli articoli

2.1 Misure volte ad attenuare l’aumento delle pigioni

Art. 12 cpv. 1^bis

Secondo l’articolo 269a lettera b CO, di regola non sono abusive le pigioni che sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore. L’articolo 12 capoverso 1 OLAL precisa i principali elementi degli aumenti dei costi che possono essere trasferiti sulla pigione. Una parte delle autorità di conciliazione ammette, oltre all’aumento del tasso d’interesse di riferimento, dei forfait per le altre voci elencate al capoverso 1 a titolo di «rincaro generale dei costi» (p. es. 0,5 % della pigione netta). Questa pratica, volta a semplificare i calcoli, è diffusa soprattutto nella Svizzera tedesca. Non esiste tuttavia nessuna base, né a livello di legge né a livello di ordinanza, per un simile trasferimento forfettario dei costi.

Il nuovo capoverso 1^bisè volto a rendere inammissibile un’indicazione forfettaria, il che permette di evitare un trasferimento automatico da parte del locatore del rincaro generale dei costi senza dimostrazione di un aumento effettivo. In futuro il locatore dovrà determinare l’entità del rincaro dei costi sulla base dell’evoluzione effettiva di questi ultimi per poterli trasferire alla pigione. Potrà basarsi su un confronto dei costi medi (p. es. delle spese di manutenzione) degli anni precedenti all’ultima determinazione della pigione e degli anni precedenti alla nuova determinazione della pigione.

L’esclusione di forfait dovrebbe portare a una diminuzione delle richieste di aumento e a un certo sgravio del conduttore. Una simile soluzione ha anche un effetto preventivo, nella misura in cui impedisce l’introduzione di una simile pratica forfettaria nelle regioni del Paese in cui non è riconosciuta (tra le altre in Svizzera romanda e nei Cantoni Ticino e Lucerna). L’inammissibilità di principio dei forfait corrisponde inoltre alla giurisprudenza vigente del Tribunale federale (cfr. TF 4A_88/2013, consid. 4.1).

Art. 16 Compensazione del rincaro

Conformemente all’articolo 269a lettera e CO, di regola non sono abusive le pigioni che garantiscono unicamente il potere d’acquisto del capitale sopportante i rischi. Secondo l’attuale articolo 16 OLAL, l’aumento della pigione per compensare il rincaro sul capitale (proprio) sopportante i rischi non può superare il 40 per cento dell’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Secondo il modello delle pigioni dell’Ufficio federale delle abitazioni, il 28 per cento è tuttavia la percentuale corretta. Il modello si basa sull’idea che la pigione è composta dal 30 per cento di oneri per il proprietario (p. es. spese di manutenzione) e dal 70 per cento di costi di capitale. I costi di capitale sono costituiti dal 60 per cento di costi di capitale di terzi e dal 40 per cento di costi di capitale proprio (40 % di 70 % = parte della pigione 28 %). Questo modello corrisponde alla pratica delle banche di concedere ipoteche fino al 60 per 3/6