Rapporto esplicativo

cento del valore dell’immobile che non deve essere ammortizzato. Il 40 per cento dei costi di capitale, invece, è esposto a rischi. Al momento dell’introduzione della disposizione relativa alla compensazione del rincaro, il Consiglio federale aveva volutamente optato per una soluzione generosa a favore dei locatori.

Oggi ciò non risulta più adeguato e pertanto la percentuale determinante per la compensazione del rincaro viene ridotta dal 40 al 28 per cento. Una riduzione della compensazione del rincaro porta a un certo sgravio, anche se modesto, per il conduttore. Con un rincaro del 2 per cento, per una pigione di 2000 franchi lo sgravio ammonterebbe a 4.80 franchi al mese, ossia 57.60 franchi all’anno. Da questi importi cumulati su vari anni risulterebbe però una somma non indifferente.

Art. 19 cpv. 1 lett. a n. 6

Secondo l’articolo 269d capoversi 1 und 3 CO, il locatore deve comunicare l’aumento della pigione e altre modificazioni unilaterali su un modulo approvato dal Cantone.

L’articolo 19 capoversi 1 e 1^bisOLAL definisce il contenuto di questo modulo. Un nuovo numero al capoverso 1 lettera a prevede che il modulo contenga l’indicazione della possibilità di invocare criteri di costi assoluti, facendo per esempio valere un rendimento eccessivo (rendimento lordo e rendimento netto) o il superamento delle pigioni in uso nella località o nel quartiere, per opporsi a un aumento della pigione da parte del locatore motivato da criteri di costo relativi, come l’aumento del tasso d’interesse di riferimento, la compensazione del rincaro o rincari generali dei costi. Una tale indicazione consente di aumentare la trasparenza nel caso di aumenti della pigione di contratti di locazione in corso.

A questo proposito è importante notare che, per quanto riguarda la contestazione dell’aumento della pigione di cui all’articolo 270b capoverso 1 CO, le disposizioni non introducono nuovi diritti per i conduttori. Il Tribunale federale ha confermato a più riprese che possono essere addotti criteri di costi assoluti per contestare le ragioni relative di un aumento della pigione. Vale inoltre il contrario: anche il locatore può opporsi a una richiesta di riduzione della pigione motivata da un calo del tasso d’interesse di riferimento dimostrando che non ricava un rendimento eccessivo dalla cosa locata (cfr. p. es. DTF 140 III 433 consid. 3 e DTF 121 III 163 consid. 2c).

Art. 19 cpv. 3

Secondo l’articolo 270 capoverso 2 CO, in caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio l’uso del modulo ufficiale di cui all’articolo 269d CO per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. L’articolo 19 capoverso 3 OLAL – in combinato disposto con i capoversi 1 e 1^bis– definisce il contenuto di questo modulo. L’aggiunta prevista mira a completare il modulo con l’indicazione del tasso d’interesse di riferimento e dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (rincaro) applicabili alla pigione precedente. Portando a una maggiore trasparenza, questa soluzione è intesa a permettere al nuovo conduttore di valutare meglio il livello della pigione proposta e la possibilità di contestarla. In questo modo sarebbe possibile impedire anche aumenti della pigione nascosti, per esempio nel caso in cui il livello della pigione venga mantenuto dopo un risanamento puramente estetico dell’oggetto mentre il tasso d’interesse di riferimento è notevolmente calato nel frattempo. In compenso, la richiesta di indicare sul modulo anche i tassi in vigore per la nuova pigione non viene considerata. Questi ultimi risultano normalmente dal contratto di locazione.

Finora nove Cantoni hanno introdotto, sulla base dell’articolo 270 capoverso 2 CO, disposizioni relative all’obbligo di comunicare la pigione iniziale mediante un modulo ufficiale: il ricorso al modulo ufficiale è obbligatorio in sei Cantoni (BS, FR, GE, LU,