Rapport explicatif

1.2. Suppression de prescriptionsde formedans le droitdu bail

Le 29 septembre 2023, l’Assemblëe fëdërale a complëtë l’article269d CO (FF 2023 2289) de maniëre ä ce que suffisent, d’une part, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mëcanique pour la communication d’une majoration de loyeret d’autres modifications unilatërales du contrat (al. 4) et, d’autre part, la forme ëcrite pour la communication des majorations de loyer prëvues dans une convention de loyers ëchelonnës (al. 5). 11n’y a pas eu de rëfërendumdëposë contre cette modification. Cette derniëre a des incidences sur I’OBLF, puisqu’eIle nëcessite une adapta-

tionde 1’art.19, al. 2, OBLF ainsi que l’introductiond’un nouvelart. 19a OBLF. Ces

deux points ont ëtë inclus dans la consultation menëe dans le cadre du prësent projet.

2 Commentaire des dispositions

^2.1Mesures visant ä attënuer les hausses de loyers

Art. 12, al. jbis

Selon l’art. 269a, let. b, CO, les loyers ne sont en rëgle gënërale pas abusifs lorsqu’ils sont justifiës par des hausses de coüts ou par des prestations supplëmentaires du

bailleur.L’art. 12, al. 1, OBLF prëcise les principauxëlëmentsdes hausses de coüts

pouvant ëtre rëpercutës sur le loyer. Une partie des autoritës de conciliation admettent, outre l’augmentationdu taux d“intërët de rëfërence, des forfaits pour les autres postes mentionnësau titrede « hausses gënërales des coüts > (p. ex. 0,5 % du loyer net). Cette pratique,qui vise ä simplifierles calculs, est surtout rëpandue en Suisse alëmanique. Toutefois, iI n’existe aucune base, ni au niveau de la loi ni au niveau de l’ordonnance, pour un tel report forfaitaire des coüts.

Le nouvel alinëa 1bisdoit rendre inadmissible une prise en compte forfaitairedes hausses de coüts, ce qui doit permettred’ëviter une rëpercussion automatiquede l’augmentation gënërale des coüts sans justification d’une hausse effective de la part du bailleur. Le bailleurdevradësormais dëterminerl’ampleurdes hausses de coüts sur la base de l’ëvolution effective des coüts pour pouvoir les reporter sur les loyers. II pourra se baser sur une comparaison des coüts moyens (p. ex. pour les frais d’entretien) des annëes prëcëdant la derniëre fixation du loyer et des annëes prëcëdant la nouvelle fixation du loyer.

L’exclusion de forfaits devrait entraTner une diminution des prëtentions de hausse et apporter ainsi un certain soulagement pour les locataires. Une teIle solution a aussi un effet prëventif, dans la mesure oü elle empëche l’introduction d’une teIle pratique forfaitairedans des rëgions du pays oü elle n’est pas reconnue (entre autres en

Suisse romandeet dans les cantons du Tessin et de Lucerne). L’inadmissibilitëde

principedes forfaitscorrespond en outre ä la jurisprudence en vigueur du Tribunalfëdëral (cf. TF 4A 88/2013, consid. 4.1).

Art. 76 Compensation du renchërissement

Selon l’art. 269a, let. e, CO, les loyers ne sont en rëgle gënërale pas abusifs lorsqu’ils

ne compensent que le renchërissement pour Ie capital exposë aux risques. Conformëment ä l’actuel art. 16 OBLF, l’augmentation de loyer visant ä compenser Ie renchërissementpour Ie capital(propre) exposë aux risques ne peut dëpasser 40 % de la hausse de l’indice suisse des prix ä la consommation. Toutefois, iI appara'it, si 1’on

se fonde sur le modële de loyer de 1’Office fëdëral du logement (OFL), que le taux correct s’ëlëve ä 28 % d’un point de vue purement arithmëtique. Ce modële postule que le loyer se compose de 30 % de charges pour le propriëtaire (p. ex. les frais ^3/6