Erläuternder Bericht

- Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses soll um die Bekanntgabe der Stände für den Referenzzinssatz und die Teuerung ergänzt werden, die für den bisherigen Mietzins gegolten haben (Art. 19 Abs. 3 VMWG).

1.2. Abbau mietrechtlicher Formvorschriften

Am 29. September 2023 hat die Bundesversammlung Artikel 269d OR (BBl 2023 2289) dahingehend ergänzt, dass für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular (Abs. 4) und für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen die schriftliche Form genügt (Abs. 5). Gegen diese Änderung wurde kein Referendum ergriffen. Sie macht eine Anpassung von Artikel 19 Absatz 2 VMWG sowie einen neuen Artikel 19a VMWG erforderlich, für die ebenfalls im Rahmen dieser Vorlage eine Vernehmlassung durchgeführt wird.

2 Erläuterung der einzelnen Artikel

2.1 Mietzinsdämpfende Massnahmen

Art. 12 Abs. 1^bis

Gemäss Artikel 269a Buchstabe b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie mit Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Artikel 12 Absatz 1 VMWG bezeichnet die wichtigsten Kostensteigerungen, die auf den Mietzins überwälzt werden können. Nebst dem Anstieg des Referenzzinssatzes lässt ein Teil der Schlichtungsbehörden für die weiteren dort genannten Positionen unter dem Titel «allgemeine Kostensteigerung» Pauschalen zu (z.B. 0,5 Prozent des Nettomietzinses). Dies dient zur Vereinfachung der Berechnung und ist vor allem in der Deutschschweiz verbreitet. Allerdings findet sich für eine pauschalisierte Kostenüberwälzung weder im Gesetz noch auf Verordnungsstufe eine Grundlage.

In einem neuen Absatz 1^bissoll eine pauschale Berücksichtigung von Kostensteigerungen für unzulässig erklärt werden. Dies dient insbesondere der Verhinderung einer automatischen Weitergabe der allgemeinen Kostensteigerung, ohne dass auf Seiten der Vermieterschaft ein tatsächlicher Mehraufwand nachgewiesen werden muss. Inskünftig sollen Vermieterinnen und Vermieter den Umfang von Kostensteigerungen aufgrund der tatsächlichen Kostenentwicklung festlegen und auf den Mietzins überwälzen dürfen. Dabei kann auf einen Vergleich der durchschnittlichen Kosten in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung und in den Jahren vor der neuen Mietzinsfestsetzung abgestellt werden (z.B. bei den Unterhaltskosten).

Der Ausschluss von Pauschalen dürfte zu einem Rückgang entsprechender Erhöhungsansprüche und dadurch zu einer gewissen Entlastung der Mieterseite führen. Ein solcher Lösungsansatz schützt auch prophylaktisch vor der Einführung einer Pauschalpraxis in den Landesgegenden, wo diese nicht anerkannt ist (u.a. Westschweiz, Kantone Tessin und Luzern). Die grundsätzliche Unzulässigkeit von Pauschalen entspricht zudem der geltenden Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. BGer

4A_88/2013, E. 4.1).

Art. 16 Teuerungsausgleich

Gemäss Artikel 269a Buchstabe e OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgeglichen wird. Nach dem aktuellen Artikel 16 VMWG darf zum Ausgleich der Teuerung auf dem