Erläuternder Bericht

risikotragenden (Eigen-)Kapital der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden. Nach dem Mietzinsmodell des Bundesamtes für Wohnungswesen ist allerdings 28 Prozent der rechnerisch korrekte Satz. Das Modell stützt sich auf die Annahme, dass der Mietzins aus 30 Prozent Eigentümerlasten (z.B. Unterhaltskosten) und 70 Prozent Kapitalkosten besteht. Die Kapitalkosten ihrerseits teilen sich auf in 60 Prozent Fremdkapital- und 40 Prozent Eigenkapitalkosten (40 % von 70 % = 28 % Anteil am Mietzins). Hintergrund dieses Modells ist die Praxis der Banken, eine Hypothek bis 60 Prozent des Wertes der Liegenschaft zu gewähren, die nicht amortisiert werden muss. 40 Prozent der Kapitalkosten sind umgekehrt risikotragend. Bei der Einführung der Bestimmung zum Teuerungsausgleich hatte sich der Bundesrat bewusst für eine grosszügige Lösung zu Gunsten der Vermieterseite entschlossen.

Heutzutage erscheint dies nicht mehr angemessen; entsprechend wird der für den Teuerungsausgleich massgebende Satz von 40 auf 28 Prozent herabgesetzt. Eine Reduktion des Teuerungsausgleichs hat eine gewisse, wenn auch nicht sehr grosse Entlastung für die Mieterseite zur Folge. Bei einem Mietzins von angenommen

2000 Franken, würde die Entlastung bei einer Teuerung von 2 Prozent 4.80 Franken pro Monat oder 57.60 Franken pro Jahr betragen. Über eine mehrjährige Dauer betrachtet, ergibt sich jedoch ein entsprechend grösserer Betrag.

Art. 19 Abs. 1 Bst. a Ziff. 6

Gemäss Artikel 269d Absatz 1 und 3 OR hat die Vermieterschaft Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen. Artikel 19 Absatz 1 und 1^bisVMWG definiert den Inhalt dieses Formulars. Im ersten Absatz, Buchstabe a soll dieses Formular mit einer neuen Ziffer 6 um den Hinweis erweitert werden, dass für eine Mietpartei die Möglichkeit besteht, sich einredeweise auf absolute Kostenkriterien wie einen übersetzten Ertrag (Netto- und Bruttorendite) oder die Überschreitung der orts- und quartierüblichen Mietzinse zu berufen, um eine vermieterseitige Erhöhung abzuwehren, die mit relativen Kostenkriterien wie einem Referenzzinssatzanstieg, einem Teuerungsausgleich oder allgemeinen Kostensteigerungen begründet ist. Mit einem derartigen Hinweis wird die Transparenz bei Mietzinserhöhungen in laufenden Mietverhältnissen erhöht.

Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass mit Blick auf die Anfechtung von Mietzinserhöhungen im Sinne von Artikel 270b Absatz 1 OR keine neuen Rechte für die Mieterseite eingeführt werden. Das Bundesgericht hat mehrfach bestätigt, dass im Sinne einer Abwehr absolute Kostenkriterien gegen relative Mietzinserhöhungsgründe ins Feld geführt werden können. Zudem gilt dieser Grundsatz auch umgekehrt. Auch die Vermieterseite kann beispielsweise ein Mietzinsherabsetzungsbegehren aufgrund einer Senkung des Referenzzinssatzes abwehren, indem sie nachweist, dass kein übersetzter Ertrag erzielt wird (vgl. bspw. BGE 140 III 433 E. 3 und BGE 121 III 163 E. 2c).

Art. 19 Abs. 3

Gemäss Artikel 270 Absatz 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Artikel 19 Absatz 3 VMWG – in Verbindung mit den Absätzen 1 und 1^bis- definiert den Inhalt dieses Formulars. Mit einer Ergänzung von Artikel 19 Absatz 3 soll dieses Formular um die Angabe der Stände für den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise (Teuerung) erweitert werden, die für den bisherigen Mietzins gegolten haben. Dieser Lösungsansatz zu mehr Transparenz soll bei Wiedervermietungen der Mieterseite eine bessere Beurtei-