Rapport explicatif

d’entretien)et de 70 % de coüts de capital. Les coüts du capital se rëpartissent pour leur part en 60 % de coüts d’emprunt et 40 % de coüts de fonds propres (40 % de 70 % = part au loyer de 28 %). Ce modële correspond ä la pratique des banques d’octroyer des hypothëques ä concurrence de 60 % de la valeur du bien immobilier, valeur qui ne doit pas ëtre amortie. Ä l’inverse, les 40 % des coüts du capital restants sont exposës au risque. Lors de l’introduction de la disposition relative ä la compensation du renchërissement, le Conseil fëdëral avait dëlibërëment optë pour une solution gënëreuse en faveur des bailleurs.

Aujourd’hui, comme cela ne semble plus approprië, le taux dëterminant pour la compensationdu renchërissementest ramenë de 40 ä 28 %. Une rëductionde la com-

pensation du renchërissement a pour consëquence un certain allëgement, bien que trës modeste, pour les locataires. Pour un loyer de 2000 francs, cet allëgement – en cas de renchërissementde 2 % – est chiffrë ä 4.80 francs par mois, soit ä

57.60 francs par an. Au fils des ans, ces montants cumulës ne sont pas nëgligeables.

Art. 19, al. 1, let. a, ch. 6

Selon l’art. 269d, al. 1 et 3, CO, le bailleur doit communiquer les hausses de loyer et d’autres prëtentionsunilatëralespar une formuleagrëëe par le canton. L’art. 19, al. 1

et 1bis,OBLF dëfinile contenude cette formule.Un nouveauch. 6. au 1eral., let. a.

prëvoit que la formule doit contenir l’indication de la possibilitë de pouvoir contester le loyeren invoquantdes critëresde coüts absolus, en faisantvaloir par exemple un rendementabusif (rendement brut et rendement net) ou le dëpassement des loyers usuels dans la localitëou Ie quartier pour contester une hausse de la part du bailleur justifiëe par des critëres de coüts relatifs tels que la hausse du taux d’intërët de rëfërence, la compensation du renchërissement ou des hausses gënërales de coüts. Une teIle indication permet d’accroTtre la transparence lorsque le loyer d’un bail en cours est augmentë.

11semble important ä cet ëgard de prëciser que ces dispositions n’introduisent pas de nouveau droit pour les locataires, qui peuvent contester le loyer sur la base de

1’art.27C>b, al. 1, CO. Le Tribunal fëdëral a confirmë ä plusieurs reprises que des critëres de coüts absolus peuvent ëtre invoquës pour contester des motifs d’augmentationde loyer relatifs.Le principeinverse est tout aussi valable : le bailleurpeut trës bien s’opposer ä une demande de rëduction de loyer motivëe pas une baisse du taux d’intërëtde rëfërence en dëmontrantqu’iI n’obtientpas de rendementexcessif de la chose louëe (cf. p. ex. ATF 140 III 433 consid. 3 et ATF 121 III 163 consid. 2c).

Art. 19, al. 3

Selon l’art. 270 , al. 2, CO, les cantons peuvent – en cas de pënurie de logements – rendre obligatoirel’usage de la formule officiellementionnëe ä 1’art.269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. L’art. 19, al. 3, OBLF - en relation avec les al. 1 et

1bis– dëfinit le contenu de cette formule. L’ajout prëvu vise ä complëter cette formule par l’indication du taux d’intërët de rëfërence et de l’indice suisse des prix ä la consommation (renchërissement) dëterminants pour l’ancien loyer. En amenant davantage de transparence, cette solution doit permettre au nouveau locataire de mieux ëvaluer Ie niveau du loyer proposë et lui donner la possibilitëde le contester. Dans certains cas, des augmentations de loyer cachëes, par exemple dans Ie cas oü Ie niveau du loyer prëcëdent est maintenu aprës un lëger rafraTchissement de l’objet alors que le taux d’intërët de rëfërence a considërablement baissë entre-temps, pourraient ëtre empëchëes. En revanche, iI est renoncë ä l’exigence d’indiquer ëgalement sur le formulaire les taux en vigueur pour le nouveau loyer. Ceux-ci sont normalement indiquës sur Ie bail.