5.4 Faits constitutifs du changement d’affectation lors du transfert d’un immeuble
Info TVA par secteur 17 · Administration, location et vente d’immeubles
En vigueur · État du 26 mai 2026
AFC · Info TVA secteur 17 · ch. 5.4 · Français
Correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même selon l’art. 31 LTVA)
Si un immeuble n’est plus utilisé pour une activité entrepreneuriale donnant droit à la déduction de l’impôt préalable ou seulement dans une moindre mesure qu’auparavant, ce changement d’affectation peut entraîner une correction ultérieure partielle ou totale de la déduction de l’impôt préalable déjà opérée.
La dépréciation des valeurs d’exploitation, c’est-à-dire l’amortissement au sens de l’art. 31, al. 3, LTVA sera prise en compte (art. 69 ss OTVA).
Correction de l’impôt préalable (dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable selon l’art. 32 LTVA)
Si un immeuble est nouvellement utilisé pour une activité entrepreneuriale donnant droit à la déduction de l’impôt préalable ou s’il l’est dans une plus large mesure qu’auparavant, ce changement d’affectation peut entraîner une déduction ultérieure partielle ou totale de l’impôt préalable.
La dépréciation des valeurs d’exploitation, c.-à-d. l’amortissement au sens de l’art. 32, al. 2, LTVA sera prise en compte (art. 72 ss OTVA).
[Illustration : dans l’original] | Des informations détaillées sur les faits constitutifs du changement d’affectation d’un immeuble figurent dans l’Info TVA Changements d’affectation. Si un assujetti arrête ses décomptes TVA en appliquant la méthode des taux de la dette fiscale nette, les explications contenues dans l’Info TVA Taux de la dette fiscale nette doivent également être prises en considération. |
[Illustration : dans l’original] | Les installations photovoltaïques fixes posées sur les bâtiments (installations intégrées au toit ou positionnées sur le toit) font partie intégrante d’un bien immobilier. En cas de changement d’affectation lié à des installations photovoltaïques, la réduction de la valeur résiduelle selon l’art. 31, al. 3, ou l’art. 32, al. 2, LTVA est de 5 % par année écoulée (→ Info TVA Changements d’affectation). |
Exemple
L’exemple ci-après présente les conséquences fiscales du transfert d’un immeuble dans le cadre de 3 procédures.
Situation initiale
Construction d’un immeuble industriel en 2012 :
L’immeuble est affecté à 40 % à une activité donnant droit à la déduction de l’impôt préalable et à 60 % à une activité n’y donnant pas droit (location sans option, par ex. de cabinets médicaux). La valeur comptable du sol mentionnée au bilan s’élève à 1,5 million de francs.
Dépenses grevées de l’impôt préalable consenties pour la construction, y c. le prix d’achat et l’équipement du terrain :
Montants en CHF | |||
Dépenses ne donnant pas droit à la déduction de l’impôt préalable 60 % | 6 000 000 | 8,0 % | 480 000 |
Dépenses donnant droit à la déduction de l’impôt préalable 40 % | 4 000 000 | 8,0 % | 320 000 |
Total | 10 000 000 | 800 000 | |
Vente de l’immeuble en 2024 (sans la valeur du sol) | 11 000 000 | ||
Valeur du sol (sans dépenses grevées de l’impôt préalable) | 2 000 000 |
L’acquéreur et l’aliénateur procèdent au décompte de la TVA selon la méthode effective. L’affectation de l’immeuble n’a pas changé au fil des années.
Étant donné que l’imposition par option est exercée sur l’ensemble des locations, l’acquéreur utilise désormais l’immeuble à 100 % pour une activité entrepreneuriale donnant droit à la déduction de l’impôt préalable.
Variante 1
L’option n’est pas exercée sur la vente du bien-fonds
Conséquences fiscales pour l’aliénateur
Impôt préalable donnant droit à la déduction (40 %) | 320 000 |
Dépréciation (amortissement selon l’art. 31, al. 3, LTVA) sur 12 ans = 60 % | - 192 000 |
Valeur actuelle de la correction de la déduction de l’impôt préalable (prestation à soi-même) | 128 000 |
La correction de l’impôt préalable de 128 000 francs doit être déclarée par l’aliénateur au chiffre 415 du décompte TVA.
La vente du bien-fonds représente une prestation (livraison) exclue du champ de l’impôt et les 11 millions de francs correspondants ne doivent pas être imposés. Le montant doit être saisi aux chiffres 200 et 230 du décompte de TVA. La valeur du sol (CHF 2 millions) doit être indiquée aux chiffres 200 et 280.
Conséquences fiscales pour l’acquéreur
Une déduction de l’impôt préalable n’est pas possible (dans le cadre d’un dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable également). L’acquéreur n’a aucun risque de subir une correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même) lors d’un changement ultérieur d’affectation.
Variante 2
L’option est entièrement exercée sur la vente de l’immeuble
Conséquences fiscales pour l’aliénateur
Impôt préalable ne donnant pas droit à la déduction (60 %) | 480 000 |
Dépréciation (amortissement selon l’art. 32, al. 2, LTVA) sur 12 ans = 60 % | - 288 000 |
Valeur actuelle de la correction de la déduction de l’impôt préalable (dégrèvement ultérieur) | 192 000 |
Le dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable de 192 000 francs doit être déclaré au chiffre 410 du décompte TVA et un récapitulatif pertinent des calculs effectués doit être transmis par voie électronique (par téléchargement) au moyen du portail prévu à cet effet.
Le prix de vente de 11 millions de francs est imposable au taux normal (montant d’impôt de CHF 891 000). Le montant doit être saisi aux chiffres 200, 205 (option) et 303. La valeur du sol (CHF 2 millions) doit être indiquée aux chiffres 200 et 280.
Conséquences fiscales pour l’acquéreur
L’impôt préalable peut être intégralement déduit puisque l’immeuble est affecté à 100 % à des fins entrepreneuriales y donnant droit. En cas de changement ultérieur d’affectation, il conviendra d’effectuer une correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même).
Variante 3a
Le transfert de l’immeuble a lieu avec procédure de déclaration
Conséquences fiscales pour l’aliénateur
Lors de l’aliénation d’un immeuble avec procédure de déclaration, l’aliénateur ne doit pas procéder à la correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même), respectivement ne peut faire valoir aucun dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable. Le transfert de l’immeuble a lieu conformément à l’affectation précédente, à savoir à 40 % à des fins entrepreneuriales donnant droit à la déduction de l’impôt préalable. L’assujetti remplit ses obligations fiscales par voie de déclaration.
La valeur vénale de l’immeuble (y c. la valeur du sol) de 13 millions de francs est indiquée aux chiffres 200, 225 et 280 (valeur du sol) du décompte TVA. Parallèlement au décompte de TVA, l’assujetti doit transmettre par voie électronique (par téléchargement) au moyen du portail prévu à cet effet le formulaire n° 764 ainsi que d’autres documents.
Conséquences fiscales pour l’acquéreur
L’acquéreur doit apporter la preuve de l’affectation antérieure du bien-fonds acquis. Faute de quoi, l’AFC part du principe que l’aliénateur a affecté la totalité du bien-fonds mis en vente à des activités donnant droit à la déduction de l’impôt préalable (art. 105 OTVA; → Infos TVA Transfert de patrimoine avec procédure de déclaration et Changements d’affectation).
Si l’acquéreur est en mesure d’apporter la preuve de l’affectation antérieure, il a la possibilité de faire valoir le dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable sur la différence d’affectation.
Impôt préalable ne donnant pas droit à la déduction (60 %) | 480 000 |
Dépréciation (amortissement selon l’art. 32, al. 2, LTVA) sur 12 ans = 60 % | - 288 000 |
Valeur actuelle de la correction de la déduction de l’impôt préalable (dégrèvement ultérieur) | 192 000 |
Le dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable de 192 000 francs doit être déclaré au chiffre 410 du décompte TVA. Un récapitulatif pertinent des calculs effectués doit être transmis par voie électronique (par téléchargement) au moyen du portail prévu à cet effet.
Variante 3b
Le transfert de l’immeuble a lieu avec procédure de déclaration (situation initiale différente pour l’acquéreur)
La situation initiale décrite plus haut est modifiée dans la mesure où l’acquéreur se propose d’affecter l’immeuble intégralement à une activité ne donnant pas droit à la déduction de l’impôt préalable (imposition par option caduque).
Conséquences fiscales pour l’acquéreur
L’acquéreur doit apporter la preuve de l’affectation antérieure de l’immeuble acquis. Faute de quoi, l’AFC part du principe que l’aliénateur a affecté la totalité du bien-fonds mis en vente à des activités donnant droit à la déduction de l’impôt préalable (art. 105 OTVA → Infos TVA Transfert de patrimoine avec procédure de déclaration et Changements d’affectation).
Si l’acquéreur est en mesure d’apporter la preuve de l’affectation antérieure, il doit procéder à la correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même) sur la différence d’affectation.
Impôt préalable donnant droit à la déduction (40 %) | 320 000 |
Dépréciation (amortissement selon l’art. 31, al. 3, LTVA) sur 12 ans = 60 % | - 192 000 |
Valeur actuelle de la correction de la déduction de l’impôt préalable (prestation à soi-même) | 128 000 |
La correction de l’impôt préalable de 128 000 francs doit être déclarée au chiffre 415 du décompte TVA.
[Illustration : dans l’original] | Si l’acquéreur ne peut pas apporter la preuve de l’affectation antérieure, il est tenu de procéder à la correction de l’impôt préalable (prestation à soi-même) sur le prix d’achat (valeur du sol non comprise) de 11 millions de francs, ce qui correspond à un montant d’impôt de 891 000 francs (8,1 % de CHF 11 millions). Cette correction doit également être déclarée au chiffre 415 du décompte TVA. |
Première définition de la pratique suite à l’examen d’un nouvel état de fait (date de publication : 26.05.2026 ; concernant l’applicabilité temporelle, → Info TVA Pratiques de l’AFC: applicabilité temporelle).