5.4 Fattispecie di modifiche d’utilizzazione in caso di trasferimento di un fondo
Info IVA per settore 17 · Amministrazione, locazione e vendita di immobili
In vigore · Stato dal 26 maggio 2026
AFC · Info IVA settore 17 · n. 5.4 · Italiano
Correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio secondo l’art. 31 LIVA)
Se un fondo non è più utilizzato – oppure se è utilizzato in misura minore che in precedenza – per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente, questa modifica d’utilizzazione può comportare la successiva correzione, totale o parziale, della deduzione dell’imposta precedente già fatta valere.
Il deprezzamento, ossia gli ammortamenti ai sensi dell’articolo 31 capoverso 3 LIVA, va tenuto in dovuta considerazione (art. 69 segg. OIVA).
Correzione della deduzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo secondo l’art. 32 LIVA)
Se un fondo è in futuro utilizzato – oppure se è utilizzato in misura maggiore che in precedenza – per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente, questa modifica d’utilizzazione può dar diritto a una deduzione successiva, totale o parziale, dell’imposta precedente.
Il deprezzamento, ossia gli ammortamenti ai sensi dell’articolo 32 capoverso 2 LIVA va tenuto in dovuta considerazione (art. 72 segg. OIVA).
[Illustrazione: nell’originale] | Informazioni approfondite sulle singole fattispecie di modifica d’utilizzazione di un fondo figurano nell’info IVA Modifiche d’utilizzazione. Il contribuente che applica il metodo delle aliquote saldo deve tenere conto anche delle delucidazioni contenute nell’info IVA Aliquote saldo. |
[Illustrazione: nell’originale] | Gli impianti fotovoltaici installati in maniera fissa sugli edifici (pannelli integrati nel tetto o annessi sopra al tetto) sono da intendersi come elementi costitutivi di un bene immobile. In caso di modifiche d’utilizzazione in relazione con impianti fotovoltaici si applica pertanto, per ogni anno trascorso, la riduzione del 5 % del valore attuale secondo gli articoli 31 capoverso 3 e 32 capoverso 2 LIVA (→ info IVA Modifiche d’utilizzazione). |
Esempio
Il seguente esempio illustra le conseguenze fiscali del trasferimento di un fondo in base a tre differenti varianti.
Situazione iniziale
Costruzione di un edificio commerciale nel 2012:
L’edificio è utilizzato in ragione del 40 % per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente e in ragione del 60 % per un’attività imprenditoriale non legittimante la deduzione dell’imposta precedente (locazione senza opzione, ad es. di studi medici). Il valore contabile del terreno nel bilancio ammonta a 1,5 milioni di franchi.
Spese gravate d’imposta precedente per la costruzione, inclusi il prezzo d’acquisto e l’urbanizzazione del terreno:
Importi in CHF | |||
Costi non legittimanti la deduzione dell’imposta precedente, pari al 60 % | 6 000 000 | 8,0 % | 480 000 |
Costi legittimanti la deduzione dell’imposta precedente, pari al 40 % | 4 000 000 | 8,0 % | 320 000 |
Totale | 10 000 000 | 800 000 | |
Vendita dell’edificio nel 2024 (escl. il valore del terreno) | 11 000 000 | ||
Valore del terreno (escl. le spese gravate d’imposta precedente) | 2 000 000 |
L’acquirente e l’alienante conteggiano l’IVA con il metodo di rendiconto effettivo. Lo scopo di utilizzazione dell’edificio non ha subito modifiche nel corso degli anni.
L’acquirente utilizza in futuro l’edificio in ragione del 100 % per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente, poiché opta per l’imposizione di tutte le locazioni.
Variante 1
La vendita dell’edificio avviene senza opzione
Conseguenze fiscali per l’alienante
Imposta precedente legittimante la deduzione (40 %) | 320 000 |
Deprezzamento (ammortamento secondo l’art. 31 cpv. 3 LIVA) = 60 % | - 192 000 |
Valore attuale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) | 128 000 |
La correzione della deduzione dell’imposta precedente di 128 000 franchi va dichiarata alla cifra 415 del rendiconto IVA.
La vendita dell’edificio è una prestazione (fornitura) esclusa dall’imposta e 11 milioni di franchi non devono essere imposti. La dichiarazione va effettuata alle cifre 200 e 230. Il valore del terreno (CHF 2 milioni) va dichiarato alle cifre 200 e 280.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
Non è possibile dedurre l’imposta precedente (neppure nell’ambito dello sgravio fiscale successivo). Per l’acquirente non vi è il rischio di dover correggere la deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) in caso di una successiva modifica d’utilizzazione.
Variante 2
La vendita dell’edificio avviene interamente con opzione
Conseguenze fiscali per l’alienante
Imposta precedente non legittimante la deduzione (60 %) | 480 000 |
Deprezzamento (ammortamento su 12 anni secondo l’art. 32 cpv. 2 LIVA) = 60 % | - 288 000 |
Valore attuale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo) | 192 000 |
Lo sgravio fiscale successivo di 192 000 franchi va dichiarato alla cifra 410 del rendiconto IVA che va trasmesso per via elettronica tramite l’apposito portale insieme alla distinta dettagliata dei calcoli.
Il prezzo di vendita di 11 milioni di franchi è imponibile all’aliquota normale (imposta CHF 891 000). La dichiarazione va effettuata alle cifre 200, 205 (opzione) e 303. Il valore del terreno (CHF 2 milioni) va dichiarato alle cifre 200 e 280.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
È possibile dedurre integralmente l’imposta precedente perché l’edificio è utilizzato al 100 % nell’ambito imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente. Se in seguito l’utilizzazione cambia, occorre correggere la deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio).
Variante 3a
Trasferimento dell’edificio mediante la procedura di notifica
Conseguenze fiscali per l’alienante
In caso di alienazione dell’edificio mediante la procedura di notifica l’alienante non deve correggere la deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) e non può far valere lo sgravio fiscale successivo. L’edificio è trasferito conformemente alla precedente utilizzazione, ossia 40 % per scopi imprenditoriali legittimanti la deduzione dell’imposta precedente. Il contribuente adempie mediante la procedura di notifica il suo obbligo di rendiconto e di pagamento dell’imposta.
Il valore venale dell’edificio (incl. il valore del terreno) di 13 milioni di franchi va dichiarato alle cifre 200, 225 e 280 (valore del terreno) del rendiconto IVA. Con il rendiconto occorre caricare per via elettronica tramite l’apposito portale anche il modulo n. 764 e gli altri documenti pertinenti.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
L’acquirente deve addurre la prova della precedente utilizzazione dell’edificio rilevato. Altrimenti l’AFC parte dal presupposto che prima di vendere l’edificio l’alienante l’abbia utilizzato esclusivamente per attività imprenditoriali legittimanti la deduzione dell’imposta precedente (art. 105 OIVA; → info IVA Procedura di notifica e info IVA Modifiche d’utilizzazione).
Se l’acquirente è in grado di addurre la prova della precedente utilizzazione, può far valere lo sgravio fiscale successivo sulla differenza di utilizzazione.
Imposta precedente non legittimante la deduzione (60 %) | 480 000 |
Deprezzamento (ammortamento su 12 anni secondo l’art. 32 cpv. 2 LIVA) = 60 % | - 288 000 |
Valore attuale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo) | 192 000 |
Lo sgravio fiscale successivo di 192 000 franchi va dichiarato alla cifra 410 del modulo di rendiconto IVA che va trasmesso per via elettronica tramite l’apposito portale insieme alla distinta dettagliata dei calcoli.
Variante 3b
Trasferimento del fondo mediante procedura di notifica (cambiamento della situazione iniziale presso l’acquirente)
La situazione iniziale presso l’acquirente cambia perché egli utilizza l’edificio in ragione del 100 % per scopi non legittimanti la deduzione dell’imposta precedente (cessazione dell’opzione).
Conseguenze fiscali per l’acquirente
L’acquirente deve addurre la prova della precedente utilizzazione del fondo rilevato. Altrimenti l’AFC parte dal presupposto che prima di vendere il fondo l’alienante l’abbia utilizzato esclusivamente per attività imprenditoriali legittimanti la deduzione dell’imposta precedente (art. 105 OIVA; → info IVA Procedura di notifica e info IVA Modifiche d’utilizzazione).
Se l’acquirente è in grado di addurre la prova della precedente utilizzazione, deve correggere la deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) solo sulla differenza di utilizzazione.
Imposta precedente legittimante la deduzione (40 %) | 320 000 |
Deprezzamento (ammortamento su 12 anni secondo l’art. 31 cpv. 3 LIVA) = 60 % | - 192 000 |
Valore attuale della correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio) | 128 000 |
La correzione della deduzione dell’imposta precedente di 128 000 franchi va dichiarata dall’alienante alla cifra 415 del rendiconto IVA.
[Illustrazione: nell’originale] | Se l’acquirente non è in grado di addurre la prova della precedente utilizzazione, deve effettuare sul prezzo di acquisto (senza il valore del terreno) di 11 milioni di franchi una correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio), corrispondente a un importo d’imposta di 891 000 franchi (8,1 % di 11 milioni di franchi). Anche questa correzione della deduzione dell’imposta precedente va dichiarata alla cifra 415 del rendiconto IVA. |
Prima definizione della prassi in seguito alla valutazione di una nuova fattispecie (data di pubblicazione: 26.05.2026; riguardo all’applicabilità temporale, → info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).