Erläuternder Bericht

Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung WBF

Bern, 10. April 2024

Änderung der Verordnung über die Miete

und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen

(VMWG)

Erläuternder Bericht

zur Eröffnung des Vernehmlassungs-

verfahrens

1 Ausgangslage

1.1. Mietzinsdämpfende Massnahmen

In den 2010er Jahren war die Situation auf dem Schweizer Wohnungsmarkt durch tiefe, ab 2015 gar negative Zinsen und eine dynamische Bautätigkeit geprägt. Diese Situation hat sich innert kurzer Zeit grundlegend verändert. Seit knapp fünf Jahren ist die Bautätigkeit rückläufig und spätestens seit 2020 übersteigt die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot. Die sich so abzeichnende Wohnungsknappheit manifestiert sich seit 2021 in einer rückläufigen Leerstandsquote und seit Anfang 2022 in steigenden Angebotsmieten.

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Mietzins insbesondere aufgrund von Kostensteigerungen durch den Vermieter oder die Vermieterin erhöht werden (Art. 269a Bst. b Obligationenrecht [OR; SR 220]). Zu einer Mietzinserhöhung berechtigen etwa ein Anstieg des Referenzzinssatzes, der Teuerungsausgleich und die allgemeine Kostensteigerung (z.B. Gebühren und Unterhaltskosten).

Hervorzuheben ist die jüngere Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes für Mietverhältnisse, der auf dem gewichteten Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen beruht. Seit seiner Einführung im September 2008 ist der Referenzzinssatz im letzten Jahr erstmals überhaupt angestiegen: am 1. Juni 2023 von 1,25 auf 1,5 Prozent und am 1. Dezember 2023 auf 1,75 Prozent.

Für jeden Anstieg des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt kann der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden, solange die Hypothekarzinssätze unterhalb von 5 Prozent liegen (Art. 13 Abs. 1 Bst. c Verordnung über die Miete und Pacht bei Wohn- und Geschäftsliegenschaften [VMWG; SR 221.213.11]). Potentiell waren vom