Erläuternder Bericht

Prozent unter dem Marktniveau. Dazu orientieren sich die gemeinnützigen Wohnbauträger in aller Regel an einer Kostenmiete – bei indirekter Förderhilfe in Form von Fonds de roulement-Darlehen sind sie dazu verpflichtet, die Kostenmiete nach WFG anzuwenden – und verzichten auf die Erzielung einer eigentlichen Rendite.

Für den Bund ist es zur Erfüllung seines Verfassungsauftrages zielführend, die gemeinnützigen Wohnbauträger durch die Stärkung der Kostenmiete bei der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum zu unterstützen. Für die indirekte Förderung soll die Anwendung der Kostenmiete daher mit einem neuen Modell vereinfacht, aktualisiert und explizit im Recht verankert werden.

Die Berechnung der Kostenmiete leitet sich aktuell aus den Bestimmungen zur direkten Förderung ab (Art. 8 ff. Wohnraumförderungsverordnung [WFV]⁴). Da die Förderungsvoraussetzungen der indirekten Hilfe nicht deckungsgleich sind, passen diese Berechnungsregeln nicht vollständig zu dieser. Zudem sind die Vorgaben teilweise überholt; die Berechnung ist aufwändig und wenig transparent. Die Komplexität bzw. Unklarheiten lassen sich besonders mit der ursprünglichen Konzeption des Gesetzes erklären. Legistisch wurde dem Umstand, dass erst nach Inkraftsetzung die Verlagerung des Förderschwerpunkts von den direkten zu den indirekten Hilfen erfolgte, bis heute nicht genügend Rechnung getragen. Die Unklarheiten lassen sich nicht ausschliesslich auf Verordnungsstufe aufheben. Selbst wenn die Einzelheiten zum neuen Kostenmietmodell in die WFV und allenfalls einer zusätzlichen Amtsverordnung integriert werden können, sollten auch klare Rechtsgrundlagen im WFG geschaffen werden.

1.2 Das neue Kostenmietmodell

1.2.1 Entwicklung des Modells

Aufgrund von Branchenbedürfnissen hat das Bundesamt für Wohnungswesen BWO – in Zusammenarbeit mit den beiden bestehenden Dachorganisationen – eine Projektgruppe zusammengestellt, die im November 2020 ihre Arbeiten aufnahm. Das übergeordnete Ziel bestand in der Entwicklung eines neuen Kostenmietmodells, um so die bisher komplexe Berechnung der Kostenmiete mit dem neuen Modell wesentlich zu vereinfachen. Dies auch, um das Vertrauen von gemeinnützigen Wohnbauträgern in die eigenverantwortliche Mietzinsgestaltung zu steigern und diese über die Dachverbände besser beraten zu können.

Zur Entwicklung des neuen Modells hat die Projektgruppe im Sommer 2021 die Kostenstrukturen von gemeinnützigen Wohnbauträgern ermittelt, die über indirekte Förderhilfen des Bundes verfügen. Eine wesentliche Erkenntnis aus dieser einfachen Erhebung war, dass es grosse Unterschiede bei der Verbuchung der Betriebskosten für Liegenschaften gibt und diese nur in ihrem Gesamttotal miteinander verglichen werden können. Darum soll das neue Kostenmietmodell eine Pauschale für sämtliche Betriebskosten und nicht für die einzelnen Unterpositionen enthalten.

Die Projektgruppe hat im Anschluss daran eine Vorversion des aktuellen Kostenmietmodells erarbeitet und zwischen August 2022 bis Februar 2023 eine Umfrage durchgeführt. Zur Stellungnahme eingeladen waren insbesondere Adressaten aus dem Wohnförderbereich wie Amtsstellen, gemeinnützige Wohnbauträger und deren Dachverbände. In der Mehrheit der erhaltenen Stellungnahmen wurde das neue Modell positiv beurteilt.

Gleichzeitig gab es aber auch Anregungen und Kritik. So wurde vermehrt gefordert, dass die gemeinnützigen Wohnbauträger mit dem neuen Kostenmietmodell die Möglichkeit haben sollten, mittel- bis langfristig ihr Eigenkapital zu stärken und sich damit als Organisation weiterzuentwickeln. In diesem Zusammenhang wurde angeregt, die Finanzierungskosten mit dem Referenzzinssatz (allenfalls mit einem Zuschlag) und nicht mit den tatsächlichen Zinskosten zu berücksichtigen. Auch die Frage der Betriebskostenpauschale wurde mehrfach angesprochen. Zum einen sollte die Pauschale nur an einen statt an zwei Basiswerten gekoppelt werden, wobei der Gebäudeversicherungswert favorisiert wurde. Zum anderen war auch die Höhe der Bandbreite umstritten. Teilweise wurden tiefere, teilweise auch

4 SR 842.1