Rapporto esplicativo

federale indiretto. Il segmento dell’utilità pubblica occupa un posto più importante nelle città (p. es. a Zurigo, Basilea e Lucerna). È infatti soprattutto nelle aree urbane, dove il livello dei prezzi è elevato, che i committenti della costruzione di utilità pubblica puntano a creare alloggi abbordabili per le

persone meno abbienti; non di rado in questi casi le pigioni sono inferiori del 20–30 per cento rispetto al livello di mercato. A tal fine i committenti fissano generalmente le pigioni in base ai costi, come sono peraltro tenuti a fare secondo le disposizioni della LPrA in caso di aiuto indiretto accordato sotto forma di mutui del fondo di rotazione, e rinunciano a realizzare un vero e proprio reddito.

Nell’ottica dell’adempimento del mandato costituzionale, il rafforzamento della pigione commisurata ai costi permette alla Confederazione di sostenere in modo adeguato i committenti della costruzione di utilità pubblica. Per quanto riguarda le misure di promozione indiretta, l’obiettivo è quello di

semplificare, aggiornare e sancire esplicitamente sul piano legislativo l’applicazione della pigione calcolata in base al nuovo modello.

Il calcolo della pigione commisurata ai costi si basa attualmente sulle disposizioni relative agli aiuti diretti (art. 8 segg. dell’ordinanza sulla promozione dell’alloggio [OPrA]⁴). Considerato che le condizioni dell’aiuto indiretto non sono esattamente le stesse, queste regole di calcolo non risultano del tutto appropriate. Inoltre, le prescrizioni sono in parte obsolete e il calcolo si rivela laborioso e poco

trasparente. La complessità e la mancanza di chiarezza sono dovute in particolare alla concezione originaria della legge. Sotto il profilo legislativo, finora non si è tenuto sufficientemente conto del fatto che solo dopo l’entrata in vigore della legge la priorità del sostegno si è spostata dalle misure di

promozione diretta alle misure di promozione indiretta. Le ambiguità non possono essere risolte

unicamente a livello di ordinanza. Benché i dettagli relativi al nuovo modello di pigione commisurata ai costi possano essere precisati nell’OPrA ed eventualmente in un’ordinanza di un ufficio federale, è necessario creare basi giuridiche chiare anche nella LPrA.

1.2 Il nuovo modello di pigione commisurata ai costi

1.2.1 Sviluppo del modello

Considerate le esigenze del settore, l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), in collaborazione con le due organizzazioni mantello esistenti, ha istituito un gruppo di progetto che ha avviato i propri lavori nel novembre 2020. L’obiettivo principale era quello di sviluppare un nuovo modello di pigione

commisurata ai costi per semplificare notevolmente il relativo calcolo. Si trattava anche di fornire una maggiore sicurezza ai committenti della costruzione di utilità pubblica, dovendo essi fissare in modo autonomo le proprie pigioni, e di poterli consigliare meglio attraverso le organizzazioni mantello.

Per sviluppare il nuovo modello, nell’estate del 2021 il gruppo di progetto ha determinato le strutture dei costi dei committenti della costruzione di utilità pubblica che beneficiano di aiuti federali indiretti. Un dato fondamentale emerso da questa semplice valutazione è che esistono notevoli differenze nella contabilizzazione delle spese di gestione degli immobili, per cui si possono confrontare solo i rispettivi importi complessivi. Il nuovo modello di pigione commisurata ai costi deve quindi prevedere un importo forfettario per l’insieme delle spese di gestione e non per le singole voci.

Il gruppo di progetto ha in seguito elaborato una versione preliminare del nuovo modello e dall’agosto 2022 al febbraio 2023 ha svolto un sondaggio nel quale invitava a presentare un parere in particolare le parti coinvolte nella promozione dell’alloggio, come gli uffici competenti, i committenti della

costruzione di utilità pubblica e le loro organizzazioni mantello. Nella maggior parte dei casi il nuovo modello ha raccolto giudizi positivi.

Sono però pervenuti anche suggerimenti e critiche. Molti partecipanti, ad esempio, hanno chiesto che i committenti della costruzione di utilità pubblica abbiano la possibilità, con il nuovo modello di pigione commisurata ai costi, di rafforzare il loro capitale proprio a medio e lungo termine per potersi sviluppare come organizzazione. A questo proposito è stato suggerito che i costi di finanziamento siano

considerati in base al tasso d’interesse di riferimento (prevedendo tutt’al più un supplemento) e non ai