Erläuternder Bericht

weise werden aber ohnehin sämtliche Wohnräume einer Überbauung gefördert, weshalb die Kostenmiete meist für die ganze Liegenschaft zu beachten ist. Kraft Artikel 253a Absatz 1 OR gilt sie zudem für mitvermietete Nebensachen wie Garagenplätze, Bastelräume und Kellerabteile.

Demgegenüber ist die Anwendung der Kostenmiete nach WFG in verschiedenen Konstellationen ausgeschlossen. Zum einen gilt dies bei Geschäftsräumen innerhalb von Liegenschaften mit gefördertem Wohnraum. Das WFG sieht für Geschäftsräume keine Förderung vor. Die dortige Anwendung der Kostenmiete nach WFG würde denn auch Artikel 253b Absatz 3 OR widersprechen. Zum anderen geht es um besonderen Wohnraum, der die Kriterien nicht erfüllt und für den entsprechend keine indirekten Hilfen zugesichert werden (z.B. übermässig grosse Attikawohnungen). Für die Mietzinsfestlegung der ausgenommenen Räume gelten Kraft 253b Absatz 3 OR die obligationenrechtlichen Bestimmungen zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse und es sind die zivilgerichtlichen Instanzen zuständig.

Nichts anderes gilt für Sachen wie beispielsweise Garagenplätze, Bastelräume oder Kellerabteile, die unabhängig von einem Mietverhältnis für einen geförderten Wohnraum an Dritte vermietet werden.

Mit dem zweiten Absatz wird dem Bundesrat die Kompetenz erteilt, die Einzelheiten zur Umsetzung der Kostenmiete nach WFG bei der indirekten Förderhilfe zu bestimmen. Mit dieser Delegationsnorm wird die Basis geschaffen, um das neue Mietzinsmodell auf Verordnungsstufe einzuführen und zu definieren. Dabei geht es um die Festlegung der anrechenbaren Liegenschaftskosten und Pauschalsätze. Gleichzeitig sollen aber auch weitere Modalitäten geregelt werden, die in einem nahen Zusammenhang mit der Kostenmiete bzw. dem Modell stehen. So etwa die materiellen und formellen Anforderungen an Mietzinsanpassungen im Laufe der Förderhilfe. Der Begriff Liegenschaftskosten wird verwendet, weil in der Buchhaltung von Wohnbauträgern in der Regel die Kosten pro Liegenschaft und nicht pro Wohnraum ausgewiesen werden.

Art. 54 Abs. 1

Mit einer Ergänzung von Artikel 54 Absatz 1 WFG soll explizit klargestellt werden, dass das BWO auch die Mietzinse von Wohnraum kontrolliert, die nach dem 4. Gesetzesabschnitt indirekt gefördert werden.

Damit wird auf transparente Weise im Gesetz sichergestellt, dass das neue Mietzinsmodell durch die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus korrekt angewendet wird. Gleichzeitig erfolgt damit eine Harmonisierung der Kontrolltätigkeit durch das BWO, indem diese für sämtlichen Wohnraum, unabhängig der Art der indirekten Förderung, gleich gehandhabt wird. Bisher wurde die Kontrolle aus den Bestimmungen zur direkten Förderung abgeleitet und hauptsächlich auf Liegenschaften mit Darlehen aus dem Fonds de roulement ausgerichtet. Bei Wohnraum mit EGW-Finanzierungen oder solchen mit vom Bund rückverbürgten hbg-Bürgschaften erfolgt bisher keine staatliche Kontrolle bzw. es wird nur kontrolliert, soweit eine besondere Vereinbarung mit dem BWO abgeschlossen ist.

Die Wahrnehmung der Mietzinskontrolle durch das BWO erscheint sachgerecht und sinnvoll. Als Verwaltungseinheit, die mit dem Vollzug des WFG betraut ist, verfügt das BWO über die dafür notwendigen Fachkenntnisse und über jahrelange Erfahrung. Die Beurteilung der Mietzinse von nach dem

4. Gesetzesabschnitt geförderten Wohnraum erfolgt im Weiteren nach den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des WFG und der WFV. Die Anwendung der privatrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse ist hingegen ausgeschlossen, wenn wie vorliegend die Wohnräume durch die öffentliche Hand gefördert und die Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Entsprechend sind die Schlichtungsbehörden in Mietsachen und die Zivilgerichte nicht zuständig für die Beurteilung der Mietzinse von nach dem WFG-geförderten Wohnraum (Art. 253b Abs. 3 OR).

Gleich wie bei der Anwendung der Kostenmiete (vgl. oben Art. 38a WFG) erstreckt sich die Mietzinskontrolle bei der indirekten Förderung auf den geförderten Wohnraum sowie die mitvermieteten Nebensachen. Ausgeschlossen ist die Kontrolle hingegen dort, wo die Kostenmiete nicht zur Anwendung kommt, beispielsweise bei Geschäftsräumen und bei besonderen Wohnräumen, welche die Förderkriterien nicht erfüllen und für die deshalb keine indirekte Förderung zugesichert wurde.