Erläuternder Bericht

Den ersten Bestandteil des neuen Modells bilden die Finanzierungskosten, worunter die Zinskosten für das Fremd- und Eigenkapital der geförderten Liegenschaft verstanden werden. Beim Fremdkapital sind die tatsächlichen Zinskosten zu berücksichtigen (z.B. für Hypotheken). Das Eigenkapital hingegen wird grundsätzlich kalkulatorisch mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz für Mietverhältnisse verzinst (Art. 12a der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]⁶).

Durch die Verzinsung des gesamten Eigenkapitals wird ein gewisser Schutz vor inflationsbedingten Wertverlusten gewährleistet und dem gemeinnützigen Wohnbauträger eine «marge de manœuvre»

(z.B. für die Weiterentwicklung der Genossenschaft) eingeräumt. Zudem ist eine alternative Berechnung zulässig: Wenn der Wohnbauträger das Anteilscheinkapital effektiv verzinst oder eine Dividende ausschüttet, können diese tatsächlichen Zinskosten berücksichtigt werden. Die Verzinsung darf in diesem Fall den um 1,50 Prozentpunkte erhöhten Referenzzinssatz nicht übersteigen. Als Obergrenze gilt zudem das in Artikel 6 des Bundesgesetzes über die Stempelabgaben (StG)⁷ festgelegte Höchstmass von zurzeit 6 Prozent (vgl. auch Art. 37 Abs. 1 Bst. b WFV).

Den zweiten Bestandteil des Modells stellen die Baurechtszinsen dar. Wie bei den Zinskosten für das Fremdkapital werden auch hier die tatsächlichen Kosten berücksichtigt.

Den dritten und letzten Modellbestandteil sind die Betriebskosten. Diese werden nicht anhand der tatsächlichen Kosten für den Betrieb der Liegenschaft berechnet, sondern pauschal, d.h. mit dem Gebäudeversicherungswert als Basis und einer Quote von ca. 2,75 bis 3,50 Prozent. Die Höhe der Betriebsquote wurde aufgrund der Berechnungen des BWO festgelegt und wird durch die Studie von Wuest-Partner gestützt.

1.2.4 Rechtliche Umsetzung

Für eine klare rechtliche Umsetzung des neuen Kostenmietmodells bei der indirekten Förderung ist eine Grundlage auf Gesetzesstufe notwendig. Die konkrete Ausgestaltung des Mietzinsmodells, wie sie oben dargestellt wurde, ist anschliessend auf Verordnungsstufe zu regeln. Zugleich gilt es, die Zuständigkeit des BWO für die Mietzinskontrolle klarer festzuhalten. Deren Rechtsgrundlage lässt in ihrem derzeitigen Wortlaut einige Fragen offen; die Kompetenz des BWO für die Mietzinskontrolle von indirekt geförderten Wohnungen wurde gerichtlich jedoch noch nie abgelehnt und in Anfechtungsverfahren von den gemeinnützigen Wohnbauträgern praktisch nie beanstandet.

1.3 Geprüfte Alternativen

Die Projektgruppe hat verschiedene Modelle geprüft; allerdings ist für die Umsetzung von allen Varianten eine gesetzliche Abstützung nötig. Die vorliegende Modellvariante verfolgt zudem einen ähnlichen Ansatz wie das Kostenmietmodell der Stadt Zürich⁸, das schon seit längerem – mit in der Regel guten Erfahrungen – angewendet wird.

1.4 Verhältnis zur Legislaturplanung und zur Finanzplanung sowie zu Strategien des Bundes-

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Die Vorlage ist weder in der Botschaft vom 24. Januar 2024⁹ zur Legislaturplanung 2023–2027 noch im Bundesbeschluss vom 24. Januar 2024¹⁰ angekündigt. Die Anpassung des WFG ist dennoch angezeigt. Mit dem Grundsatz der Kostenmiete und den zugehörigen Kontrollkompetenzen sind zentrale Bestimmungen zur indirekten Förderhilfe des Bundes betroffen.

⁶SR 221.213.11

7 SR 641.10