Erläuternder Bericht

höhere Werte gefordert. In einigen Stellungnahmen wurde auch darauf hingewiesen, dass das Kostenmietmodell zu unrealistisch hohen, über dem Markt liegenden Mietzinsen führen könnte (z.B. ist der Marktmietzins in gewissen Regionen aufgrund der peripheren Lage eher tief).

Die Ergebnisse der Umfrage hat die Arbeitsgruppe dazu veranlasst, das Kostenmietmodell an bestimmten Stellen zu modifizieren. Insbesondere wurde die Berechnung der Eigenkapitalverzinsung verändert, die Betriebskostenpauschale nur noch an den Gebäudeversicherungswert gekoppelt und deren Bandbreite angepasst (auf ca. 2,75 bis 3,50 %). Abgelehnt wird die Forderung von gewissen Kreisen, dass das Fremdkapital mit dem Referenzzinssatz verzinst wird; es werden immer die tatsächlich bezahlten Zinskosten für das Fremdkapital berücksichtigt.

Im Januar 2024 hat das BWO zudem eine Studie bei der Wüest Partner AG in Auftrag gegeben⁵. Ziel war es, besser abschätzen zu können, wie sich die Kostenmiete nach dem neuen Modell im Vergleich zu den Mietzinsen für konventionelle Wohnungen verhält bzw. ob sie preisgünstig ist. Mit anderen Worten: Es sollte geklärt werden, ob das neue Modell den verfassungsmässigen und gesetzlichen Vorgaben des WFG genügt. Das Ergebnis ist positiv: Die nach diesem Modell berechneten Kostenmiete liegen insbesondere in städtischen Gebieten deutlich unter den Marktmieten, und zwar sowohl unter den Angebotsmieten als auch unter den Bestandsmieten.

1.2.2 Geltungs-/Anwendungsbereich

Das neue Kostenmietmodell soll im Bereich der indirekten Förderhilfe zur Geltung gelangen und zwar bei sämtlichen dort zur Verfügung stehenden Instrumenten des Bundes (Art. 35 ff. WFG).

Die Anwendung des neuen Modells ist primär bei Mietzinsanfechtungen vor dem BWO vorgesehen. Das vorliegende Modell, das auf eine Vereinfachung der Berechnung abzielt, unterliegt naturgemäss gewissen Verallgemeinerungen. Entsprechend ist es in besonderem Masse dazu geeignet, dass das BWO nach der Verfahrenseröffnung eine rasche und grobe Überprüfung der angefochtenen Mietzinse vornehmen und – gestützt darauf – den Parteien einen Einigungsvorschlag unterbreiten kann. Die Anwendung des Modells im weiteren Verlauf des Verfahrens ist nicht ausgeschlossen. Besonders im Hinblick auf den Erlass einer Verfügung soll es für das BWO aber möglich bleiben, vom Modell abzusehen und eine detailliertere Berechnung der Kostenmiete vorzunehmen. Abhängig von den Gegebenheiten des Einzelfalls (z.B. Standort, Auflagen) lässt sich damit ein sachgerechteres Ergebnis erzielen.

Darüber hinaus kann das Modell ausserhalb von Anfechtungsverfahren genutzt und von gemeinnützigen Wohnbauträgern zur periodischen Überprüfung ihrer Mietzinsen herangezogen werden.

1.2.3 Bestandteile des Modells

Das neue Kostenmietmodell setzt sich aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

Finanzierungskosten

Fremdkapitalzinsen Tatsächliche Kosten

Eigenkapitalzinsen Eigenkapital x Referenzzinssatz oder

Anteilscheinkapital x (Referenzzinssatz + 1,50 Prozentpunkte)

Baurechtszins Tatsächliche Kosten

Ca. 2,75 % bis 3,50 % des Gebäudeversicherungswer-

Betriebskostenpauschale

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