Rapport explicatif

appartiennent à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Environ un tiers de ces objets bénéficient d’une aide fédérale indirecte. La place prise par le secteur d’utilité publique est plus importante dans les villes (p. ex. à Zurich, à Bâle ou à Lucerne). C’est précisément dans les zones urbaines, où le niveau des prix est élevé, que les maîtres d’ouvrage d’utilité publique œuvrent à la construction de logements abordables pour les personnes économiquement moins bien loties ; il n’est pas rare que les loyers de ces derniers soient inférieurs de 20 à 30 % au niveau du marché. À cet égard, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique fixent généralement le loyer sur la base des coûts, comme ils en ont d’ailleurs l’obligation, selon les dispositions de la LOG, en cas d’aide indirecte allouée sous la forme de prêts du Fonds de roulement, et renoncent à réaliser un rendement proprement dit.

Dans l’optique de la réalisation du mandat constitutionnel, le renforcement du loyer fixé sur la base des coûts permet à la Confédération de soutenir de manière judicieuse les maîtres d’ouvrage d’utilité publique développant des projets de construction de logements à loyer ou à prix modérés. Pour ce qui est des mesures d’encouragement indirect, l’objectif est de simplifier, d’actualiser et d’ancrer explicitement sur le plan légal l’application du loyer fixé en fonction des coûts grâce à un nouveau modèle.

Le calcul du loyer en fonction des coûts s’effectue actuellement sur la base des dispositions relatives aux aides directes (art. 8 ss. de l’ordonnance sur le logement [OLOG]⁴). Étant donné que les conditions d’octroi de l’aide indirecte ne sont pas exactement les mêmes, ces règles de calcul ne sont pas tout à fait adaptées. De plus, les prescriptions sont en partie dépassées, et le calcul est fastidieux et peu transparent. La complexité et le manque de clarté s’expliquent en particulier par la conception initiale de la loi. Sous l’angle législatif, il n’a pas été suffisamment tenu compte jusqu’à aujourd’hui du fait que la nature du soutien n’a changé qu’après l’entrée en vigueur de la loi, l’accent passant des mesures d’encouragement direct aux mesures d’encouragement indirect. Les ambiguïtés ne peuvent pas être résolues exclusivement au niveau de l’ordonnance. Même si les détails relatifs au nouveau modèle de loyer fixé en fonction des coûts peuvent être précisés dans l’OLOG et, le cas échéant, dans une ordonnance d’un office fédéral, il est nécessaire de créer des bases juridiques claires au niveau de la LOG.

1.2 Le nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts

1.2.1 Développement du modèle

Sur la base des besoins de la branche, l’Office fédéral du logement (OFL) a, en collaboration avec les deux organisations faîtières existantes, constitué un groupe de projet qui a entamé ses travaux en novembre 2020. L’objectif principal était de développer un nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts afin de simplifier considérablement le calcul complexe de ce loyer. Il s’agissait également de donner davantage d’assurance aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique devant fixer leurs loyers en fonction des coûts de pouvoir mieux les conseiller par le biais des organisations faîtières.

Pour développer le nouveau modèle, le groupe de projet a déterminé en été 2021 les structures de coûts des maîtres d’ouvrage d’utilité publique qui bénéficient d’aides fédérales indirectes. Un des principaux enseignements tirés de cette évaluation est qu’il y a de grandes différences dans la comptabilisation des frais d’exploitation des immeubles et qu’on ne peut comparer que l’ensemble de ces coûts. C’est pour cette raison que le nouveau modèle de loyer fixé en fonction des coûts prévoit un forfait pour l’ensemble des frais d’exploitation et non un forfait pour chaque poste.

Le groupe de projet a ensuite élaboré une ébauche du modèle proposé, qu’il a mis en consultation entre août 2022 et février 2023. Ont notamment été invitées à donner leur avis les parties prenantes à l’aide au logement à l’instar des offices compétents, des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et de leurs organisations faîtières. L’accueil donné au nouveau modèle a été majoritairement positif.

Cependant, il y a aussi eu des suggestions d’amélioration et des critiques. Ainsi, il a été demandé à plusieurs reprises que les maîtres d’ouvrage d’utilité publique puissent avoir la possibilité, grâce au nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts, de renforcer leurs fonds propres à moyen et à

4 RS 842.1