Rapporto esplicativo

costi d’interesse effettivi. Diversi partecipanti si sono inoltre espressi sulla questione degli importi forfettari per le spese di gestione. Da un lato è stata formulata la richiesta che l’importo forfettario sia legato a un solo valore di base anziché a due, e preferibilmente al valore assicurativo dell’edificio,

dall’altro è stato messo in discussione l’ordine di grandezza degli importi, che alcuni vorrebbero ridurre e altri aumentare. Una parte dei pareri ha sottolineato che il nuovo modello potrebbe comportare pigioni irrealistiche, più elevate di quelle del mercato (p. es. se in certe regioni le pigioni di mercato sono piuttosto basse data la situazione periferica).

I risultati del sondaggio hanno indotto il gruppo di lavoro a modificare determinati elementi del modello. In particolare, si è deciso di rivedere il calcolo della remunerazione del capitale proprio, di legare l’importo forfettario per le spese di gestione al solo valore assicurativo dell’edificio e di adeguarne l’ordine di grandezza (2,75–3,50 %). È invece stata respinta la richiesta di alcune cerchie di

remunerare il capitale mutuato al tasso d’interesse di riferimento; di conseguenza, verranno sempre presi in considerazione i costi d’interesse effettivamente pagati per questo capitale.

Nel gennaio 2024 l’UFAB ha inoltre commissionato alla società Wüest Partner AG la realizzazione di uno studio che doveva permettere di valutare meglio dove si situano le pigioni commisurate ai costi secondo il nuovo modello rispetto alle pigioni delle abitazioni convenzionali e stabilire se risultano vantaggiose. In altre parole, occorreva chiarire se il nuovo modello soddisfa i requisiti costituzionali e legali della LPrA. L’esito è positivo: le pigioni fissate in base ai costi secondo questo modello sono nettamente inferiori alle pigioni di mercato, sia per gli alloggi offerti in locazione che per quelli già affittati, in particolare nelle aree urbane.

1.2.2 Campo d’applicazione

Il nuovo modello di pigione commisurata ai costi sarà valido per tutti gli aiuti indiretti all’alloggio

concessi dalla Confederazione (art. 35 segg. LPrA).

L’applicazione del nuovo modello è prevista in primo luogo in caso di contestazioni delle pigioni dinanzi all’UFAB. Questo modello mira a semplificare i calcoli e implica quindi per sua natura alcune

generalizzazioni. Costituisce pertanto uno strumento particolarmente indicato per consentire all’UFAB di effettuare, dopo l’avvio della procedura, una verifica rapida e sommaria delle pigioni contestate, e di sottoporre alle parti su tale base una proposta di conciliazione. Non è escluso che il modello possa ancora servire nel seguito della procedura. Tuttavia, soprattutto in vista dell’emanazione di una

decisione, l’UFAB dovrà ancora avere la possibilità di scostarsi dal modello e di effettuare un calcolo più dettagliato della pigione commisurata ai costi se in tal modo può raggiungere un risultato più adeguato alle circostanze specifiche (p. es. ubicazione, condizioni).

Al di là delle procedure di contestazione, il modello offre ai committenti della costruzione di utilità pubblica uno strumento di controllo periodico delle pigioni.