Rapport explicatif

long termes pour se développer en tant qu’organisation. Dans ce contexte, il a été suggéré de prendre en compte les frais de financement en se fondant sur le taux d’intérêt de référence (en prévoyant éventuellement un supplément) plutôt que sur les frais d’intérêt effectifs. Plusieurs avis exprimés ont aussi abordé la question du forfait pour les frais d’exploitation. D’une part, le forfait ne devrait être lié qu’à une seule valeur de base au lieu de deux, de préférence à la valeur d’assurance du bâtiment. D’autre part, l’étendue de la fourchette a été également remise en question, d’aucuns souhaitant l’étendre vers le bas, d’autres vers le haut. Certains avis ont également souligné que le modèle de loyer fixé en fonction des coûts pourrait déboucher sur des loyers irréalistes, plus élevés que ceux du marché

(p. ex. lorsque dans certaines régions, les loyers du marché sont plutôt bas en raison de la situation périphérique).

Les résultats de la consultation ont amené le groupe de travail à revoir certains éléments du modèle. Il a été décidé en particulier de revoir le calcul de la rémunération des fonds propres, de ne plus lier le forfait pour les frais d’exploitation qu’à la seule valeur d’assurance du bâtiment et d’adapter sa fourchette (en la faisant monter d’environ 2,75 à environ 3,50 %). En revanche, l’exigence formulée par certains milieux de rémunérer le capital étranger au taux d’intérêt de référence a été rejetée ; par conséquent, on prendra toujours en compte les frais d’intérêts effectivement payés pour les capitaux empruntés.

Par ailleurs, l’OFL a confié en janvier 2024 à la société Wüest Partner SA la réalisation d’une étude devant permettre de mieux évaluer comment se situe le loyer fixé sur la base des coûts selon le nouveau modèle par rapport aux loyers des logements conventionnels afin de savoir s’il est avantageux⁵. En d’autres termes, il s’agissait de déterminer si le nouveau modèle répond aux exigences constitutionnelles et légales de la LOG. Il s’avère que oui : les loyers fixés sur la base des coûts calculés selon le modèle proposé sont nettement inférieurs aux loyers du marché (loyers des logements proposés à la location et loyers en cours), en particulier dans les zones urbaines.

1.2.2 Champ d’application

Le nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts sera en vigueur pour toutes les aides fédérales indirectes au logement prévues (art. 35 ss. LOG).

L’application du nouveau modèle est prévue en premier lieu lorsque des contestations de loyer sont portées devant l’OFL. Le modèle proposé vise à simplifier les calculs et implique donc par nature certaines généralisations. En conséquence, il constitue un outil particulièrement approprié pour permettre à l’OFL de procéder, après l’ouverture de la procédure, à un examen rapide et sommaire du loyer contesté et de soumettre sur cette base une proposition de conciliation aux parties. Il n’est pas non plus exclu que ce modèle serve encore dans la suite de la procédure. Toutefois, en particulier en vue d’une décision, l’OFL doit pouvoir garder la possibilité de s’écarter du modèle et de procéder à un calcul détaillé du loyer en fonction des coûts dans l’optique de parvenir à un résultat qui peut être plus adéquat selon les spécificités du cas (p. ex. emplacement, conditions).

Au-delà des procédures de contestation, le modèle offre aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique un instrument de contrôle périodique des loyers.