Rapport explicatif

1.2.3 Composantes du modèle

Le nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts comprend les trois éléments suivants :

Frais de financement

Intérêts sur les capitaux empruntés Frais effectifs

Intérêts sur le capital propre Capital propre x taux d’intérêt de référence ou

Parts sociales x (taux d’intérêt de référence + 1,50 %)

Rente du droit de superficie Frais effectifs

D’env. 2,75 à env. 3,50 % de la valeur d’assurance du

Forfait pour les frais d’exploitation

bâtiment

La première composante du nouveau modèle est constituée par les frais de financement, à savoir les charges d’intérêt pour les fonds propres et les fonds empruntés de l’immeuble bénéficiant d’une mesure d’encouragement. En ce qui concerne les capitaux de tiers, sont prises en considération les charges d’intérêt effectives (p. ex. pour les hypothèques). Pour le capital propre en revanche, on effectue en principe un calcul fondé sur le taux hypothécaire de référence déterminant pour les loyers (art. 12a OBLF⁶). La prise en compte des intérêts pour l’ensemble des fonds propres permet d’assurer une certaine protection contre les pertes de valeur résultant de l’inflation et d’offrir au maître d’ouvrage d’utilité publique une certaine marge de manœuvre (p. ex. pour le développement de la coopérative). En outre, une variante de calcul est admise, selon laquelle les charges d’intérêts effectives peuvent être prises en compte si le promoteur verse des intérêts effectifs pour les parts sociales ou distribue un dividende. Dans ce cas, la rémunération du capital est plafonnée à hauteur du taux d’intérêt de référence majoré de 1,50 point de pourcentage, pour autant que la limite fixée à l’art. 6 de la loi fédérale sur les droits de timbre (LT)⁷, qui est actuellement de 6 %, ne soit pas dépassée (voir également art. 37, al. 1, let. b, OLOG).

La rente du droit de superficie constitue la deuxième composante du modèle. Comme pour les intérêts sur les capitaux empruntés, les coûts effectifs sont pris en compte.

Les frais d’exploitation forment le troisième et dernier élément du modèle. Ceux-ci ne sont pas calculés sur la base des frais d’exploitation effectifs de l’immeuble, mais de manière forfaitaire à partir de la valeur d’assurance du bâtiment et en appliquant un taux pouvant aller d’environ 2,75 à environ 3,50 %. Le taux du forfait pour les frais d’exploitation a été déterminé à partir des calculs réalisés par l’OFL ; il est corroboré par l’étude de Wüest Partner SA.

1.2.4 Mise en œuvre juridique

Une base au niveau de la loi est nécessaire pour une mise en œuvre juridique claire du nouveau modèle de loyer fixé en fonction des coûts dans le cadre des mesures d’encouragement indirect, la forme concrète du modèle telle que présentée ci-dessus devant quant à elle être ensuite réglée au niveau de l’ordonnance. Dans le même temps, il convient de préciser les compétences de l’OFL en matière de contrôle des loyers. La formulation des bases juridiques actuelles laisse plusieurs questions en suspens ; il convient toutefois de noter que la compétence de l’OFL en matière de contrôle des loyers des logements bénéficiant d’une aide fédérale indirecte n’a jamais été rejetée par les tribunaux et n’a pratiquement jamais été remise en question par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique lors de procédures de contestation.

6 RS 221.213.11

7 RS 641.10