Rapporto esplicativo

1.2.3 Componenti del modello

Il nuovo modello di pigione commisurata ai costi comprende i tre elementi seguenti:

Costi di finanziamento

Interessi sul capitale mutuato Costi effettivi

Interessi sul capitale proprio Capitale proprio x tasso d’interesse di riferimento oppure

Quote sociali x (tasso d’interesse di riferimento +

1,50 %)

Canone del diritto di superficie Costi effettivi

Importo forfettario per le spese di Dal 2,75 % al 3,50 % ca. del valore assicurativo

gestione dell’edificio

La prima componente del nuovo modello è costituita dai costi di finanziamento, intesi come costi d’interesse per il capitale mutuato e il capitale proprio dell’immobile che beneficia di una misura di promozione. Per quanto riguarda il capitale mutuato vengono considerati i costi d’interesse effettivi (p. es. per le ipoteche). Per il capitale proprio, invece, si effettua in linea di principio un calcolo fondato sul tasso ipotecario di riferimento determinante per le pigioni (art. 12a dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali [OLAL]⁵). Tenendo conto degli interessi

sull’intero capitale proprio è possibile assicurare una certa protezione contro le perdite di valore

risultanti dall’inflazione e offrire ai committenti della costruzione di utilità pubblica un margine di

manovra (p. es. per lo sviluppo della cooperativa). È inoltre consentito un calcolo alternativo, secondo cui i costi d’interesse effettivi possono essere considerati se il committente versa interessi effettivi per le quote sociali o distribuisce un dividendo. In questo caso la remunerazione del capitale può

raggiungere al massimo il tasso d’interesse di riferimento maggiorato di 1,50 punti percentuali, a condizione che il limite stabilito all’articolo 6 della legge federale sulle tasse di bollo (LTB)⁶, attualmente del 6 per cento, non sia superato (cfr. anche art. 37 cpv. 1 lett. b OPrA).

La seconda componente del modello è costituita dal canone del diritto di superficie. Come per i costi d’interesse sul capitale mutuato, anche in questo caso si considerano i costi effettivi.

La terza e ultima componente del modello è costituita dalle spese di gestione. Queste non vengono calcolate in base alle spese di gestione effettive dell’immobile, ma su base forfettaria, a partire dal valore assicurativo dell’edificio e applicando un tasso che può variare dal 2,75 al 3,50 per cento circa. Il tasso per le spese di gestione è stato determinato a partire dai calcoli effettuati dall’UFAB ed è

avvalorato dallo studio di Wuest Partner.

1.2.4 Attuazione giuridica

Ai fini di un’attuazione giuridica chiara del nuovo modello di pigione commisurata ai costi nel quadro delle misure di promozione indiretta, è necessario introdurre un’apposita base a livello di legge. La forma concreta del modello sopra descritto dovrà invece essere regolata a livello di ordinanza. Allo stesso tempo, risulta opportuno precisare le competenze dell’UFAB in materia di controllo delle pigioni. La formulazione delle basi giuridiche attuali lascia alcuni interrogativi in sospeso; va però rilevato che la competenza dell’UFAB in materia di controllo delle pigioni delle abitazioni che beneficiano di un aiuto federale indiretto non è mai stata respinta dai tribunali e non è praticamente mai stata rimessa in discussione dai committenti della costruzione di utilità pubblica nell’ambito di procedure di

contestazione.

5 RS 221.213.11