Rapporto esplicativo

relativo al reddito sproporzionato per quanto riguarda la determinazione delle pigioni di questo tipo di abitazioni (cfr. art. 253b cpv. 3 CO in combinato disposto con l’art. 2 cpv. 2 OLAL). Il riferimento

all’articolo 269 CO va inteso in senso generale, in quanto volto unicamente a consolidare la

determinazione delle pigioni in base ai costi, senza considerare la situazione del mercato. Si vuole così sancire un elemento centrale della protezione contro le pigioni abusive iscritta nella Costituzione

federale (art. 109 cpv. 1 Cost.) anche per il settore che beneficia del sostegno dello Stato. Ciò non significa tuttavia che i committenti della costruzione di utilità pubblica o l’UFAB, nel calcolo delle pigioni degli alloggi che sono oggetto di aiuti federali indiretti, debbano tenere conto, oltre che delle

prescrizioni di diritto pubblico della LPrA, anche di quelle del CO relative al reddito sproporzionato. Un tale doppio calcolo (e controllo) delle pigioni non servirebbe a garantire la certezza del diritto e non risponderebbe neppure al requisito dell’economia delle procedure.

La formulazione scelta sottolinea la responsabilità dei committenti della costruzione di utilità pubblica nel fissare le pigioni. Il compito primario di queste organizzazioni è quello di calcolare le pigioni in base ai costi. Non è previsto che la pigione sia fissata e decretata dall’UFAB all’inizio dell’aiuto. Durante le misure di promozione l’UFAB procede alla verifica delle pigioni in primo luogo su richiesta dei locatari (art. 54 cpv. 2 LPrA). L’applicazione della pigione commisurata ai costi si estende in particolare agli alloggi che beneficiano di misure di promozione. Tuttavia, considerato che normalmente tutti i locali d’abitazione di un immobile beneficiano di un aiuto, la pigione commisurata ai costi deve essere

perlopiù rispettata per tutti gli alloggi dell’immobile. In virtù dell’articolo 253a capoverso 1 CO, si applica anche alle cose concesse in uso con questi locali, come ad esempio garage, locali per il bricolage e cantine.

Per contro, in determinate situazioni l’applicazione della pigione commisurata ai costi secondo la LPrA è esclusa. Da un lato, nel caso di locali commerciali situati all’interno di immobili comprendenti alloggi che beneficiano di misure di promozione; poiché la LPrA non prevede aiuti per i locali commerciali,

l’applicazione della pigione commisurata ai costi secondo la stessa legge sarebbe in contrasto con l’articolo 253b capoverso 3 CO. Dall’altro, nel caso di certi alloggi che non rispondono ai criteri richiesti e per i quali non possono quindi essere accordati aiuti indiretti (p. es. attici troppo grandi). La

determinazione delle pigioni dei locali esclusi è retta dalle disposizioni del CO relative alla

contestazione delle pigioni abusive conformemente all’articolo 253b capoverso 3 CO ed è di

competenza delle istanze giudiziarie civili. Lo stesso vale per oggetti quali garage, locali per il bricolage o cantine affittati a terzi indipendentemente dal rapporto di locazione per un alloggio che beneficia di misure di promozione.

Il capoverso 2 conferisce al Consiglio federale la competenza di stabilire le modalità di attuazione della pigione commisurata ai costi conformemente alla LPrA nel quadro delle misure di promozione indiretta. Questa norma di delega crea la base necessaria per l’introduzione e la definizione del nuovo modello a livello di ordinanza. Si tratta di fissare i costi immobiliari e i tassi forfettari computabili. Allo stesso tempo, devono essere disciplinate anche altre modalità strettamente legate alla pigione commisurata ai costi e al modello, come i requisiti materiali e formali per gli adeguamenti delle pigioni durante l’aiuto. La nozione di costi immobiliari è utilizzata in considerazione del fatto che la contabilità dei committenti della costruzione di utilità pubblica presenta solitamente i costi per immobile e non per alloggio.

Art. 54 cpv. 1

L’articolo 54 capoverso 1 LPrA è completato con la precisazione esplicita che l’UFAB controlla anche le pigioni degli alloggi che beneficiano di misure di promozione indiretta secondo la sezione 4 della legge.

La legge garantisce così in modo trasparente che le organizzazioni di utilità pubblica attive nella

costruzione di abitazioni applichino correttamente il nuovo modello di pigione commisurata ai costi e assicura nel contempo l’armonizzazione dell’attività di controllo dell’UFAB affinché venga attuata secondo gli stessi criteri per tutti gli alloggi, indipendentemente dal tipo di aiuto indiretto. Finora il controllo derivava dalle disposizioni sulle misure di promozione diretta e si concentrava principalmente sugli immobili che beneficiavano di mutui del fondo di rotazione. Lo Stato non controllava gli alloggi