Rapport explicatif

concernant le caractère abusif des loyers est en grande partie exclue. En principe, n’entre en considération que l’art. 269 CO relatif au rendement excessif pour ce qui est de la fixation des loyers de ce type de logements (cf. art. 253b, al. 3, CO en relation avec l’art. 2, al. 2, OBLF). La prise en considération de l’art. 269 CO doit être comprise dans un sens supérieur. Elle vise uniquement à cimenter la fixation des loyers en fonction des coûts, celle des loyers en lien avec le marché n’étant pas concernée. Il s’agit d’affirmer un élément central de la protection contre les abus en matière de bail à loyer inscrite dans la Constitution (art. 109, al. 1, Cst.) également pour le secteur bénéficiant du soutien de l’État. Cela ne signifie pas pour autant que les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ou l’OFL doivent,

dans le calcul des loyers des logements faisant l’objet d’aides fédérales indirectes, tenir compte non seulement des prescriptions de droit public de la LOG, mais en plus de celles du CO relatives au rendement excessif. Un tel double calcul (et contrôle) du loyer ne servirait en rien la sécurité juridique et ne répondrait pas davantage à l’exigence d’économie de procédures.

La formulation choisie souligne la responsabilité des bailleurs de logements d’utilité publique en matière de fixation des loyers. La tâche première de ces organisations est de calculer les loyers en fonction des coûts. Il n’est pas prévu que le loyer soit fixé et décrété par l’OFL au début de l’aide. Pendant la durée de l’aide fédérale, l’OFL procède à l’examen des loyers en premier lieu à la demande des locataires (art. 54, al. 2, LOG). L’application du loyer fixé sur la base des coûts s’étend notamment aux logements bénéficiant de mesures d’encouragement. Mais comme normalement tous les locaux d’habitation de l’immeuble font l’objet d’une aide, le loyer fixé en fonction des coûts doit généralement être respecté pour l’ensemble des logements de l’immeuble. En vertu de l’art. 253a, al. 1, CO, il s’applique en outre aux objets accessoires loués avec le logement, tels que les places de garage, les locaux de bricolage ou les caves.

En revanche, l’application du loyer fixé en fonction des coûts conformément à la LOG est exclue dans différents cas de figure. D’une part, dans le cas de locaux commerciaux dans des immeubles comprenant des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement. La LOG ne prévoyant pas d’aide pour les locaux commerciaux, l’application du loyer fixé sur la base des coûts conformément à la LOG entrerait en contradiction avec l’art. 253b, al. 3, CO. D’autre part, dans le cas de certains logements qui ne répondent pas aux critères et qui ne font par conséquent pas l’objet d’une aide indirecte (p. ex. un appartement en attique trop grand). La fixation des loyers des locaux exclus est régie par les dispositions du CO relatives à la contestation des loyers abusifs conformément à l’art. 253b, al. 3, CO, et relève de la juridiction des instances judiciaires civiles. Il en va de même pour ce qui est d’objets tels que les places de garage, les locaux de bricolage ou les caves loués à des tiers indépendamment du bail portant sur un logement au bénéfice de mesures d’encouragement.

L’al. 2 donne au Conseil fédéral la compétence de déterminer les modalités de mise en œuvre du loyer fixé sur la base des coûts conformément à la LOG dans le cadre des mesures d’encouragement indirect. Cette norme de délégation crée la base permettant d’introduire et de définir le nouveau modèle de loyer au niveau de l’ordonnance. Il s’agit de déterminer les coûts immobiliers et les taux forfaitaires à prendre en compte. Simultanément, d’autres modalités ayant un lien étroit avec le loyer fixé en fonction des coûts et le modèle doivent aussi être réglées, à l’instar des exigences matérielles et formelles concernant les adaptations de loyer pendant la durée de l’aide. Le terme de coûts immobiliers est utilisé sachant que la comptabilité des maîtres d’ouvrage présente généralement les coûts par immeuble et non par logement.