Erläuternder Bericht

Art. 15 Abs. 3

Dieser Absatz übernimmt die durch das Urteil 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024 festgelegte Regel, wonach die Berechnung der Bruttorendite derjenigen der Nettorendite folgt. Der Zuschlag für laufende Betriebs- und Unterhaltskosten bleibt in Anlehnung an das bundesgerichtliche Urteil 4C.464/1996 vom 17. Februar 1997 unverändert, auch wenn seine faktische Höhe je nach Objekt variieren kann.

3 Auswirkungen

3.1 Auswirkungen auf Bund, Kantone und Gemeinden sowie auf urbane Zen-

tren, Agglomerationen und Berggebiete

Die Verordnungsanpassung hat für den Bund keine Auswirkungen und kann mit bestehenden Ressourcen umgesetzt werden. Sie wirkt sich wirtschaftlich besonders auf städtische Zentren aus, weil dort der Mietanteil weit über dem Landesdurchschnitt liegt. Die vorgeschlagene Regelung füllt eine Rechtslücke und schafft für Mieter- wie Vermieterschaft Rechts- und Planungssicherheit.

3.2 Auswirkungen auf Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft

Die vorgeschlagene Präzisierung dient primär der Rechts- und Planungssicherheit. Mietzinse dürfen weiterhin nur gestützt auf die gesetzlichen Anpassungsgründe und die geltende Referenzzins-Mechanik angepasst werden; letztere sieht pro Anstieg des Referenzzinssatzes eine Erhöhung um 3 Prozent vor. Die Vorlage legt somit die Obergrenze für den zulässigen Ertrag (Kontrolle des übersetzten Ertrags) fest, ändert aber nicht den Mechanismus der Mietzinsanpassungen selbst. Bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts kodifiziert, die seit Oktober 2020 gilt und angewendet wird. Oberhalb von 2 Prozent wird der für die Berechnung der Rendite maximal zulässige Zuschlag, den das Bundesgericht in seinem Grundsatzentscheid offengelassen hatte, in Schritten degressiv auf 0,5 Prozent gesenkt. Die vorgeschlagene Regelung begünstigt damit eine langfristige Glättung der Mietzinse und der zulässigen Renditen.

Die Nettorendite ist bei Liegenschaften massgebend, die zwischen zehn und dreissig Jahren alt sind. Jüngere Bauten unterliegen der Bruttorendite, und bei Altliegenschaften (Bauten oder Erwerb 30 und mehr Jahre) geniesst die Orts- und Quartiersüblichkeit Vorrang; in diesen Fällen ist die hier präzisierte Nettorendite nicht ausschlaggebend. Damit greift die Regelung nicht flächendeckend.

Der Schweizer Gebäudepark ist mehrheitlich alt: Ein grosser Teil der Gebäude mit Wohnnutzung wurde vor 1991 erstellt. Dieses Segment unterliegt der Orts- und Quartierüblichkeit.