Erläuternder Bericht

sen und dem berechtigten Anspruch der Vermietenden auf eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu schaffen. Im damaligen Hochzinsumfeld erschien dieser Zuschlag als angemessen, um eine vertretbare Rendite sicherzustellen.

Als Folge des zitierten Bundesgerichtsurteils von 2020 würde eine Rückkehr zur bisherigen Praxis beim Anstieg des Referenzzinssatzes auf 2,25 Prozent mit einem abrupten Abfall des Zuschlags von 2 Prozentpunkten auf 0,5 Prozentpunkten einhergehen. Der zulässige Nettoertrag sänke dadurch schlagartig von 4,0 Prozent auf 2,75 Prozent, und ein allfällig eintretender JoJo-Effekt würde eine erhebliche Volatilität verursachen. Aus diesem Grund wird von einer Rückkehr zu diesem System abgesehen.

1.3.2 Senkung des zulässigen Ertrages in Schritten von 0,5 Prozent-

punkten, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt

Für die Absenkung des Zuschlags wären auch Schritte von 0,5 Prozentpunkten vorstellbar. Diese Variante wurde jedoch abgelehnt, da ein eventuell eintretender JoJo-Effekt den Glättungsanspruch und die Planungssicherheit beeinträchtigen würde, wenn auch nicht ganz so stark wie in der unter Ziffer 1.3.1 beschriebenen Variante.

1.3.3 Senkung des zulässigen Ertrages in Schritten von 0,1 Prozent-

punkten, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt

Ebenfalls erwogen wurde eine Senkung der Obergrenze in Schritten von 0,1 Prozentpunkten. Diese Variante hätte zur Folge, dass jede Änderung des Referenzzinssatzes automatisch eine Anpassung der Höhe des zulässigen Zuschlags erforderlich machen würde. In der praktischen Anwendung führte dies zu einer häufigen und komplexen Nachjustierung des Zuschlags, was mit entsprechendem administrativem Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden wäre. Zudem hätte eine solche Regelung ebenfalls Auswirkungen auf die Glättung der Entwicklung der zulässigen Rendite, da vermehrte Anpassungen stärkere Schwankungen begünstigen und die angestrebte Stabilität der Renditeentwicklung beeinträchtigen können.

2 Erläuterungen der einzelnen Artikel

Art. 10… Missbräuchlicher Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder

eines offensichtlich übersetzten Kaufpreises

Indem Artikel 10 VMWG nun den höchstzulässigen Nettoertrag auf dem Eigenkapital definiert, erscheint es folgerichtig, die Terminologie auch im Titel anzupassen. Statt wie bisher auf den «offensichtlich übersetzten Kaufpreis» bezieht sich dieser Artikel neu auf den «missbräuchlichen Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder eines offensichtlich übersetzten Kaufpreises».

Art. 10 Abs. 1

In seinem ersten Teil regelt Artikel 269 OR, dass Mietzinse dann missbräuchlich sind, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Diese Gesetzessystematik