Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2026/3: Teilrevision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) · 11 Seiten
Fedlex · Erläuternder Bericht · Seite 2Fedlex · Erläuternder Bericht
1 Ausgangslage
1.1 Handlungsbedarf und Ziele
Bei der Umsetzung des Verfassungsauftrags, Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse zu erlassen (vgl. Art. 109 BV; SR 101), definiert das Mietrecht in Artikel 269 des Obligationenrechts (OR; SR 220) Mietzinse als missbräuchlich, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Um dies zu prüfen, kommt in der Rechtsprechung die Berechnung der Brutto- oder Nettorendite1 zur Anwendung. Damit wird das Ziel verfolgt, dass der verlangte Mietzins weder übermässig hoch für die Mieterschaft noch unangemessen tief für die Eigentümerschaft ist und Letztere eine angemessene Verzinsung des investierten Eigenkapitals erhält. Bei Mietobjekten, die in den letzten dreissig Jahren keinen Eigentümerwechsel erfahren haben,2 kommt die Nettorenditeberechnung zur Anwendung. Jüngere Bauten oder Objekte, die innerhalb der letzten zehn Jahre den Eigentümer gewechselt haben, unterliegen hingegen der Bruttorenditeberechnung. Bei Liegenschaften, die älter als dreissig Jahre sind, wird die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete herangezogen.
Gemäss langjähriger Praxis des Bundesgerichts zur Feststellung missbräuchlicher Mietzinsen durfte die zulässige Nettorendite höchstens 0,5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Referenzzinssatz liegen. Dabei wurde das investierte Eigenkapital lediglich zu 40 Prozent an die Teuerung angepasst.3 Im tiefen Zinsumfeld der letzten Jahre führte dies nach Ansicht des Bundesgerichts zu unangemessen niedrigen Erträgen. Mit seinem Urteil 147 III 14 vom 26. Oktober 2020 nahm das Bundesgericht deshalb eine Praxisänderung vor, und dies in zwei Punkten, die für die Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses auf Basis der Nettorendite entscheidend sind. Künftig kann das eingesetzte Eigenkapital vollumfänglich der Teuerung angepasst werden.4 Zudem gilt ein Ertrag als zulässig, wenn er bei Mietverhältnissen nicht mehr als 2 Prozentpunkte über dem geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz liegt, sofern dieser die Marke von 2 Prozent nicht überschreitet.5
1 Auch Eigenkapitalrendite genannt.
2 Ein Erbgang zählt hierbei nicht als Eigentümerwechsel. In einem solchen Fall wird die Eigentumsdauer dem Erben angerechnet.
3 Statt Vieler: BGE 112 II 149.
4 Bis dahin war eine Umwälzung von 40 Prozent der Teuerung erlaubt, vgl. BGE 147 III 14, E. 8.5; Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020.
5 Bis dahin war ein Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz erlaubt, vgl. BGE 147 III 14, E. 8.5; Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020.