Rapporto esplicativo

Art. 15 cpv. 3

Questo capoverso riprende la regola stabilita dalla sentenza 4A_339/2022 del 31 ottobre 2024, secondo cui il calcolo del rendimento lordo segue quello del reddito netto. Il supplemento per le spese correnti di esercizio e manutenzione rimane invariato in conformità con la sentenza del Tribunale federale 4C.464/1996 del 17 febbraio 1997, anche se il suo importo effettivo può variare a seconda dell'oggetto.

3 Ripercussioni

3.1 Ripercussioni per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni, nonché per i centri urbani, gli agglomerati e le regioni di montagna

La modifica dell'ordinanza non ha ripercussioni per la Confederazione e può essere attuata con le risorse esistenti. Dal punto di vista economico, essa ha un impatto particolare sui centri urbani, poiché in questi luoghi la quota locativa è nettamente superiore alla media nazionale. La normativa proposta colma una lacuna giuridica e garantisce certezza legale e pianificatoria sia ai locatari che ai locatori.

3.2 Ripercussioni sull’economia, l’ambiente e la società

La precisazione proposta serve principalmente a garantire la sicurezza del diritto e la pianificazione. Gli affitti possono continuare ad essere adeguati solo sulla base dei motivi di adeguamento previsti dalla legge e del meccanismo di riferimento vigente; quest’ultimo prevede un aumento del 3 per cento per ogni aumento del tasso d’interesse di riferimento. Il progetto fissa quindi il limite massimo del rendimento ammissibile (controllo del reddito abusivo), ma non modifica il meccanismo stesso di adeguamento degli affitti. Fino a un tasso d’interesse di riferimento del 2 per cento viene codificata la giurisprudenza del Tribunale federale, in vigore e applicata dall’ottobre 2020. Al di sopra del 2 per cento, il supplemento massimo ammesso per il calcolo del rendimento, che il Tribunale federale non aveva specificato nella sua decisione di principio, viene ridotto in modo decrescente fino allo 0,5 per cento. La normativa proposta favorisce quindi un livellamento a lungo termine delle pigioni e dei rendimenti ammissibili.

Il reddito netto è determinante per gli immobili che hanno tra i dieci e i trent'anni. Gli edifici più recenti sono soggetti al rendimento lordo, mentre per gli immobili più vecchi (edificati o acquisti 30 o più anni fa) prevale la consuetudine locale e di quartiere; in questi casi, il reddito netto specificato non è determinante. Pertanto, la normativa non si applica su larga scala.

Il parco immobiliare svizzero è in gran parte datato: la maggior parte degli edifici adibiti ad uso abitativo è stata costruita prima del 1991. Questo segmento è soggetto alle consuetudini nella località e nel quartiere.