Erläuternder Bericht

wird nun im neuen Absatz 1 von Artikel 10 VMWG übernommen und dahingehend präzisiert, dass ein Ertrag als übersetzt gilt, wenn der Mietzins höher ist als die Summe aus den anrechenbaren jährlichen Liegenschaftskosten und dem höchstzulässigen Nettoertrag auf dem investierten Eigenkapital.

Art. 10 Abs. 2

Dieser Absatz legt die höchstzulässige Nettorendite auf einem Stand von 2 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz für Hypotheken fest, solange der Referenzzinssatz nicht mehr als 2 Prozent beträgt. Damit wird Bundesgerichtsentscheid 147 III 14 vom 26. Oktober 2020 umgesetzt.

Art. 10 Abs. 3

In Absatz 3 folgt die Festlegung der maximalen Nettorendite, wenn der Referenzzinssatz für Hypotheken die Marke von 2 Prozent überschreitet. Die Festlegung erfolgt über eine schrittweise Senkung des Zuschlags in Schritten von jeweils 0,25 Prozentpunkten. Dies erlaubt eine abgestufte und planbare Anpassung und führt zu einer Glättung der Mietzinsentwicklung.

Art. 10 Abs. 4

In Anlehnung an Artikel 10 Absatz 1 VMWG wird hier festgelegt, wann bei neueren Bauten eine erzielte Bruttorendite als missbräuchlich gilt. Die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung wird übernommen und dahingehend präzisiert, in welchen Fällen ein Ertrag aus einer Mietsache als missbräuchlich zu qualifizieren ist.

Art. 10 Abs. 5

Der bisherige Wortlaut von Artikel 10 VMWG wird neu zum Absatz 5 des Artikels 10 VMWG. Diese Platzierung innerhalb des Artikels ist auf die Reihenfolge im Artikel 269 OR zurückzuführen, wo der offensichtlich übersetzte Kaufpreis erst nach dem übersetzten Ertrag Erwähnung findet. Dieser Chronologie des Gesetzestextes wird mit diesem neuen Absatz 5 gefolgt.

Art. 14… Mehrleistungen des Vermieters

Mit den Anpassungen in diesem Artikel wird das Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 des Bundesgerichts umgesetzt, das damit seine Praxisänderung zur Nettorendite auch auf die Verzinsung wertvermehrender Investitionen ausdehnte. Diese Erweiterung erfordert eine präzise Definition der im Artikel 14 Absatz 4 der VMWG erläuterten wertvermehrenden Verbesserungen.

Art. 14 Abs. 4bis

Für die Festlegung des Kapitalisierungssatzes der wertvermehrenden Investitionen ist seit dem Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Nettorendite hälftig auf die Verzinsung des Eigenkapitals anzurechnen.