Erläuternder Bericht

Art. 14 Abs. 4ter

Die Amortisation einer Investition orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der jeweiligen Installation. Als Richtwerte dienen die vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) sowie Hauseigentümerverband (HEV) paritätisch erarbeiteten Lebensdauertabellen. Bei umfassenden Sanierungen ist hingegen die gewichtete Durchschnittslebensdauer der sanierten Bereiche massgebend.²² Der neue Absatz 4^terpräzisiert den angemessenen Amortisationssatz als das Verhältnis von 100 zur voraussichtlichen Lebensdauer in Prozent.

Art. 14 Abs. 4quater

Nach Lehre und Rechtsprechung sind die laufenden Unterhaltskosten wertvermehrender Investitionen ebenfalls im Kapitalisierungssatz zu berücksichtigen. Diese Praxis wird unter anderem durch den Schweizerischen Verband für Immobilienwirtschaft (SVIT)²³ sowie durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung²⁴ gestützt. Die bisherige Regelung bleibt inhaltlich unverändert und wird im neuen Absatz 4^quaterkodifiziert.

Art. 15… Bruttorendite

Die im Artikel 10 VMWG neu verankerte Regelung zum übersetzten Ertrag erfordert einer Ergänzung für die Berechnung der Bruttorendite. Dies gilt insbesondere, seit das Bundesgericht im Urteil 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024 auf die neue Rechtsprechung zur Nettorendite Bezug genommen und die bisherige Praxis zur Bruttorendite entsprechend angepasst hat.

Art. 15 Abs. 1

Dieser Absatz konkretisiert auf Grundlage von Artikel 10 Absatz 1 VMWG die Voraussetzungen, unter denen bei jüngeren Bauten eine Bruttorendite als missbräuchlich anzusehen ist. Er übernimmt die bisherige Rechtsprechung und beruht darauf, dass Bauten neueren Erstellungsdatums geringeren Unterhaltskosten ausgesetzt sind, wobei die Lehre von einem Zeitraum von ungefähr zehn Jahren ausgeht.²⁵

Art. 15 Abs. 2

Dieser Absatz wird in Bezug auf die Bruttorendite konkretisiert, ohne dass materielle Änderungen am ursprünglichen Inhalt vorgenommen werden.