Rapport explicatif

1 1 Contexte

1.1 Nécessité d'agir et objectifs visés

Dans le cadre de la mise en œuvre du mandat constitutionnel visant à édicter des dispositions contre les loyers abusifs (cf. art. 109 Cst. ; RS 101), le droit du bail définit, à l'article 269 du Code des obligations (CO ; RS 220), comme abusifs les loyers qui génèrent un rendement disproportionné ou qui se fondent sur un prix d'achat manifestement excessif. Pour vérifier cela, la jurisprudence applique le calcul du rendement brut ou net¹. L'objectif est de garantir que le loyer demandé ne soit ni excessivement élevé pour les locataires, ni insuffisamment bas pour les bailleurs et que ces derniers obtiennent un rendement approprié sur le capital propre investi. Pour les biens locatifs qui n'ont pas changé de propriétaire au cours des trente dernières années,² le calcul du rendement net s'applique. Les bâtiments plus récents ou les immeubles qui ont changé de propriétaire au cours des dix dernières années sont en revanche soumis au calcul du rendement brut. Pour les biens immobiliers de plus de trente ans, le loyer de référence usuel dans la localité ou le quartier est utilisé.

Selon la pratique constante du Tribunal fédéral en matière de détermination des loyers abusifs, le rendement net admissible ne pouvait dépasser de plus de 0,5 points de pourcentage le taux d'intérêt de référence correspondant, tandis que le capital propre investi n'était ajusté au renchérissement qu'à hauteur de 40 pourcents.³ Selon le Tribunal fédéral, cela a conduit, dans le contexte des faibles taux d'intérêt de ces dernières années, à des rendements indûment bas. Dans son arrêt 147 III 14 du 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a donc modifié sa pratique sur deux points décisifs pour la détermination du loyer initial admissible sur la base du rendement net. À l'avenir, le capital propre investi pourra être intégralement adapté au renchérissement.⁴ En outre, un rendement est considéré comme admissible s'il ne dépasse pas, dans le cas des contrats de location, de plus de 2 points de pourcentage le taux hypothécaire de référence applicable, à condition que ce dernier ne dépasse pas les 2 pourcents.⁵