Rapporto esplicativo

1 Situazione iniziale

1.1 Necessità di agire e obiettivi

Nell'attuazione del mandato costituzionale di emanare disposizioni contro le pigioni abusive (cfr. art. 109 Cost.; RS 101), il diritto della locazione definisce all'articolo 269 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) come abusive le pigioni che generano un rendimento sproporzionato o che si basano su un prezzo di acquisto manifestamente eccessivo. Per verificare ciò, nella giurisprudenza si applica il calcolo del reddito lordo o netto¹. L'obiettivo è quello di garantire che il canone di locazione richiesto non sia smisuratamente elevato per i locatari né inadeguatamente basso per i locatori e che questi ultimi ottengano un rendimento adeguato sul capitale proprio investito. Per gli immobili in affitto che non hanno subito cambiamenti di proprietario negli ultimi trent'anni,² si applica il calcolo del reddito netto. Gli edifici più recenti o gli immobili che hanno cambiato proprietario negli ultimi dieci anni sono invece soggetti al calcolo del reddito lordo. Per gli immobili che hanno più di trent'anni si utilizza l'affitto comparabile usuale nella località e nel quartiere.

Secondo la prassi consolidata del Tribunale federale in materia di determinazione delle pigioni abusive, il reddito netto ammissibile non poteva superare di oltre 0,5 punti percentuali il tasso di riferimento applicabile, mentre il capitale proprio investito veniva adeguato all'inflazione solamente al 40 per cento.³ Secondo il Tribunale federale e nel contesto dei tassi d'interesse bassi degli ultimi anni, ciò ha portato a rendimenti inadeguatamente bassi. Con la sentenza 147 III 14 del 26 ottobre 2020, il Tribunale federale ha quindi modificato la prassi in due punti decisivi per la determinazione del canone di locazione iniziale ammissibile sulla base del rendimento netto. In futuro, il capitale proprio investito potrà essere adeguato integralmente al rincaro.⁴ Inoltre, un rendimento è considerato consentito se, nel caso dei contratti di locazione, non supera di oltre 2 punti percentuali il tasso di riferimento ipotecario applicabile, a condizione che quest'ultimo non superi il 2 per cento.⁵