Rapporto esplicativo

immobiliari annuali imputabili e del reddito netto massimo consentito sul capitale proprio investito.

Art. 10, cpv. 2

Questo capoverso stabilisce che il rendimento netto massimo consentito è pari a 2 punti percentuali in più rispetto al tasso di riferimento, a condizione che quest'ultimo non superi il 2 per cento. In questo modo viene attuata la sentenza del Tribunale federale 147 III 14 del 26 ottobre 2020.

Art. 10, cpv. 3

Il paragrafo 3 stabilisce il reddito netto massimo quando il tasso di riferimento per i mutui ipotecari supera la soglia del 2 per cento. La determinazione avviene tramite una riduzione graduale del supplemento a passi di 0,25 punti percentuali. Ciò consente un adeguamento scalare e pianificabile e porta a un ammorbidimento dell'andamento delle pigioni.

Art. 10 cpv. 4

In riferimento all'articolo 10 capoverso 1 OLAL, questo capoverso stabilisce quando viene considerato abusivo un rendimento lordo realizzato su edifici di recente costruzione. Esso riprende la giurisprudenza del Tribunale federale e precisa in quali casi un reddito derivante da un bene locato deve essere qualificato come abusivo.

Art. 10 cpv. 5

Il testo attuale dell'articolo 10 OLAL diventa il capoverso 5 dell'articolo 10 OLAL. Questa collocazione all'interno dell'articolo è dovuta all'ordine dell'articolo 269 CO, dove il prezzo di acquisto manifestamente abusivo è menzionato solo dopo il reddito sproporzionato. Tale cronologia del testo di legge trova seguito nel nuovo paragrafo 5.

Art. 14... Prestazioni suppletive del locatore

Con le modifiche apportate a questo articolo viene attuata la sentenza 4A_75/2022 del 30 luglio 2024 del Tribunale federale, che ha così esteso il suo cambiamento di prassi in materia di reddito netto anche alla remunerazione delle prestazioni suppletive. Questa estensione richiede una definizione precisa delle migliorie che incrementano il valore di cui all'articolo 14 capoverso 4 OLAL.

Art. 14 cpv. 4bis

Per la determinazione del tasso di capitalizzazione delle migliorie di valorizzazione, dalla sentenza 4A_75/2022 del 30 luglio 2024 la nuova giurisprudenza del Tribunale federale sul rendimento netto deve essere imputata per metà alla remunerazione del capitale proprio.