Rapport explicatif

Art. 14... Prestations supplémentaires du bailleur

Les modifications apportées à cet article mettent en œuvre l'arrêt 4A_75/2022 du 30 juillet 2024 du Tribunal fédéral, qui a ainsi étendu son changement de pratique en matière de rendement net à la rémunération des investissements créant des plus-values. Cette extension nécessite une définition précise des améliorations créant des plus-values visées à l'article 14, alinéa 4, de l'OBLF.

Art. 14, al. 4bis

Depuis l'arrêt 4A_75/2022 du 30 juillet 2024, le nouveau droit jurisprudentiel du Tribunal fédéral en matière de rendement net doit être pris en compte pour moitié dans la détermination du taux de capitalisation des investissements générateurs de plus-value.

Art. 14, al. 4ter

L'amortissement d'un investissement est basé sur la durée de vie habituelle de l'installation concernée. Les tableaux de durée de vie élaborés conjointement par l'Association des locataires (MV) et l'Association des propriétaires fonciers (HEV) servent comme valeurs de référence. En cas de rénovations importantes, c'est toutefois la durée de vie moyenne pondérée des zones rénovées qui est déterminante.²² Le nouvel alinéa 4^terprécise que le taux d'amortissement approprié correspond au rapport en pourcentage entre 100 et la durée de vie prévue.

Art. 14, al. 4quater

Selon la doctrine et la jurisprudence, les frais d'entretien courants des investissements créant des plus-values doivent également être pris en compte dans le taux de capitalisation. Cette pratique est notamment soutenue par l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT)²³ et par la jurisprudence du Tribunal fédéral²⁴. La réglementation en vigueur reste inchangée sur le fond et est codifiée dans le nouvel alinéa 4^quater.

Art. 15... Rendement brut

La nouvelle disposition relative au rendement abusif prévue à l'article 10 OLAL nécessite un complément pour le calcul du rendement brut. Cela vaut en particulier depuis que le Tribunal fédéral, dans son arrêt 4A_339/2022 du 31 octobre 2024, a fait référence à la nouvelle jurisprudence sur le rendement net et a adapté en conséquence la pratique actuelle en matière de rendement brut.

Art. 15, al. 1

Cet alinéa précise, sur la base de l'article 10, alinéa 1, OBLF, les conditions dans lesquelles le rendement brut d'un immeuble récent doit être considéré comme abusif. Il